Mediante comunicado, la Corte Constitucional avanzó en la protección de los derechos de propietarios de bienes, entre ellos inmuebles, de buena fe exenta de culpa.
Dada la historia colombiana, el legislador se vio en la obligación de expedir leyes para contrarrestar el enriquecimiento ilícito a través de las acciones de extinción de dominio que recaen sobre los bienes producto de ese tipo de enriquecimiento. El espíritu de la norma es totalmente loable, quitarle a alguien algo que ha obtenido de manera ilícita es justo; no obstante, en la práctica podían verse perjudicados terceros que compraron bienes con recursos lícitos y obraron con buena fe exenta de culpa.
¿Qué sucedía antes?
Que si un comprador adquiría un bien, digamos un apartamento, con buena fe exenta de culpa, con la intervención de un banco, una notaría y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, podía presumir que todo estaba en orden y nunca en el futuro tendría problemas con la compra de su inmueble. Sin embargo, ocurría que si quien le vendió había adquirido con recursos ilícitos, o peor aún, alguno de toda la cadena de propietarios anteriores estuvo involucrado en actividades ilícitas, su inmueble podía ser objeto de extinción de dominio, así el comprador no haya tenido ninguna relación con dichas actividades. Defenderse de un proceso de extinción no solamente resulta oneroso, sino que también el propietario de buena fe quedaba condenado a afrontar 10 o 15 años de proceso judicial y de incertidumbre sobre el futuro de su inmueble.
¿Cuál fue el cambio?
La Corte Constitucional mediante sentencia C-327 de 2020 declaró exequibles de manera condicional los numerales 10 y 11 del artículo 16 la Ley 1708 de 2014. Los tecnicismos jurídicos no vienen al caso, pero vale la pena explicar el resultado y lo que ocurriría en la práctica.
Dado que lo que sucedía antes podía constituir una injusticia para el comprador de buena fe, palabras más palabras menos, la Corte señaló que, si bien la facultad del Estado para extinguir el dominio de los bienes ilícitos no contraviene el ordenamiento jurídico dado que es un instrumento contra la ilegalidad y criminalidad, hacer extensiva la posibilidad de extinción a bienes lícitos adquiridos de buena fe, en efecto, resulta contraria a los mandatos constitucionales.
Es un pronunciamiento lógico dado que un comprador común no tendría la capacidad logística ni debería tener la carga de investigar las actividades de toda la cadena de vendedores del bien que está comprando.
Lo anterior supone un reto para los entes estatales, dado que exige la diligencia necesaria para que, en caso de sospechar de actividades ilícitas, actúen de manera inmediata y ordenen sacar del comercio los bienes presumiblemente ilícitos.
A su vez, como compradores de bienes en general, y especialmente de inmuebles, no hay que bajar la guardia. En la mayoría de los casos, la compra de un inmueble es la inversión más cuantiosa e importante en toda la vida. Para efectuarlo siempre he recomendado asesorarse con un abogado o compañía experta en el asunto, de tal manera que los riesgos de la inversión se minimicen. Hacer un estudio acucioso de títulos, estructurar un contrato con los términos y condiciones claros para las partes, y revisar de manera diligente las escrituras públicas son actividades que exigen cierta especialización y que pueden ser la clave para una compra exitosa.
