Ruido durante la madrugada, excesos en la ingesta de alcohol, peleas en espacios públicos, ladridos y desechos orgánicos de perros, humo de cigarrillo en pasillos compartidos y hasta actos sexuales a la vista de los vecinos, son algunas de las denuncias que se registran con frecuencia en propiedad horizontal en todo el país.
Mantener el orden en lugares donde conviven tantas familias a veces resulta cuesta arriba para administradores y celadores, quienes en muchos casos deben acudir a instancias policiales para lograr el control y sana convivencia de espacios comunes.
En este sentido, Omar Cortes, experto, considera que la constante en denuncias y malestares en propiedad horizontal está íntimamente relacionada con el desconocimiento de copropietarios y/o inquilinos sobre sus derechos y deberes en la comunidad.
“Cuando las personas llegan a un condominio, sea como propietarios o inquilinos, solo se acercan a la oficina del administrador para tratar asuntos relacionados con la actualización de sus datos o pagos por cumplir. Rara vez son informados de los derechos y deberes que tienen como vecinos, a pesar de que su incumplimiento acarrea multas considerables y hasta detención”.
Deberes y sanciones
Como toda comunidad, el hecho de vivir en propiedad horizontal implica respetar una serie de normas estipuladas en la Ley 675 del año 2001, diseñada para organizar este tipo de estructuras vecinales y asegurar una mejor convivencia para todos. Todas las personas que deciden vivir en un apartamento, sea propio o arrendado, deben cumplir con esta normativa.
Entre las obligaciones destacan:
1. Usar la propiedad de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.
Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común quedarán obligados a:
1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.
Omar Cortés explica que en temas de convivencia, una vez establecida la propiedad horizontal y el consejo de administración, estos tienen la obligación de estructurar un reglamento de propiedad horizontal en el que se rijan los derechos y deberes de los residentes. Este varía según la estructura de cada conjunto y debe ser entregado a cada propietario a la hora de su establecimiento en el lugar.
En este reglamento se establecen, entre otros temas:
1. Las horas y los días permitidos en los que los residentes pueden hacer ruidos fuertes.
2. El uso de cada una de las áreas comunes y su obligación en el mantenimiento y conservación.
3. Reglas de uso de parqueaderos, bicicleteros y depósitos.
4. Las sanciones para el desacato de cada norma.
5. Uso de ascensores.
Respecto a las sanciones, estas se instauran cuando se crea el reglamento de cada conjunto, previo acuerdo de la mayoría de las partes. Varía según el estrato y rango de la cuota de administración, informa Cortés.
