Con ocasión de la realización de las asambleas ordinarias de propietarios que por ley deben desarrollarse durante el primer trimestre del año, es bien importante hacer claridad sobre algunos aspectos que pasan desapercibidos para aquellos propietarios que se postulan y son elegidos para formar parte del consejo de administración de su conjunto o edificio.
Uno de ellos es la responsabilidad que asumen ante la comunidad, así no cuenten con una remuneración para el ejercicio de su cargo. Es importante anotar que quienes son elegidos para estos cargos deben tener en claro que sí bien gozan de ciertas facultades que desaparecen una vez terminado su periodo para el cual fueron elegidos o en el momento de su renuncia, también adquieren responsabilidades por sus actuaciones dentro del Consejo, que no desaparecen con la terminación de sus periodos o con la simple presentación de su renuncia.
La ley marco de la propiedad horizontal (Ley 675 de 2001), en su artículo 50, es la encargada de fijar la responsabilidad de los administradores de las copropiedades, al establecer en su artículo 50 que estos “responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros”, con ocasión de la extralimitación de sus funciones o del no cumplimiento de sus obligaciones.
Pareciera que la norma así redactada se circunscribiera al administrador y que los consejeros no tuvieran que asumir responsabilidad por sus actuaciones y/o decisiones. Si ese fuera el caso, aquella se enmarcaría en el absurdo, pues no sería lógico que los miembros del consejo de administración que tienen como funciones principales el control de los actos del administrador y la implementación de políticas orientadas no solo a mantener, sino a mejorar el estado físico de la copropiedad, no respondan por las omisiones o extralimitaciones de sus funciones.
Por eso es de vital importancia conocer quiénes ostentan la calidad de administradores legalmente y esta calidad se encuentra consagrada en la Ley 222 de 1995 (artículo 22) al establecer que “son administradores, el representante legal, el liquidador, el factor, los miembros de juntas o consejos directivos y quienes de acuerdo con los estatutos ejerzan o detenten esas funciones”.
Queda claro entonces que los miembros del Consejo de Administración responden de igual forma que el administrador del Conjunto, al tenor de lo establecido por la Ley 675 de 2001 en su artículo 50, pues su naturaleza está comprendida dentro del concepto de administradores establecido por ley.
Sanamente, lo que se buscó con estas leyes es que los administradores (administrador y miembros del consejo de administración) sean declarados civilmente responsables por los daños que les causen al conjunto o edificio, a los propietarios o a terceros, y respondan por sus actuaciones con su patrimonio y no con el patrimonio de la copropiedad.
Por ello es importante que quien postula a otro propietario para ser miembro del consejo conozca de sus capacidades para ejercer el cargo y que quien es postulado tenga claridad sobre las facultades que va a ostentar y las responsabilidades que deberá afrontar.
