Según el portal viviendo.com, el 52,2% de los compradores de vivienda en Colombia son personas entre 25 y 44 años. Sus criterios de búsqueda se centran en la ubicación, la economía y el espacio disponible.
Desde hace años, el programa Mi Casa Ya y otros programas y subsidios gubernamentales habían impulsado la compra de vivienda en Colombia, principalmente por medio de la Vivienda de Interés Social, pero ahora la situación se complica.
Las modificaciones en la regulación de Mi Casa Ya, que incluyen un cambio en la asignación de los subsidios y que ahora se da por puntajes basados en la categoría municipal, la ubicación del proyecto y el tipo de vivienda, afectaron temporalmente la asignación de subsidios.
La caída de la compra de vivienda no cede, a pesar de los esfuerzos del gobierno por continuar la política de subsidios a la demanda, que gracias a la adición presupuestal se espera que lleguen a 75.000 en 2023.
El presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Guillermo Herrera, expresó en La FM de RCN que le “preocupa el comportamiento de los indicadores comerciales de la vivienda. Las caídas de enero a septiembre son del orden del 48%.
Este año hemos vendido menos de 100.000 unidades. En parte esto se explica por ajustes a la política de vivienda del Gobierno. Si no vendemos vivienda, no tenemos cómo iniciar la construcción de unidades”.
El contexto macroeconómico no es favorable
Esta situación del mercado de vivienda en Colombia se da en un contexto económico desfavorable. El crecimiento de la economía colombiana se desaceleró de 3% anual, en el primer trimestre de 2023, a 0,3% en el segundo trimestre, según un informe de Corficolombiana.
Por su parte, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) espera que el crecimiento económico de Colombia cierre el año en tan solo 1,5%.
A esto se le suman la inflación persistente que vive el país y las altas tasas de interés del Banco de la República, que actualmente se ubican en 13,25% y que superan los dos dígitos desde septiembre de 2022.
Caída en las ventas de vivienda en Colombia
Entre octubre de 2021 y septiembre de 2022, se vendieron 258.015 viviendas, se iniciaron 191.164 y se lanzaron 238.664, de acuerdo con Camacol.
Para el periodo comprendido entre octubre de 2022 y septiembre de 2023, las cifras de Camacol muestran que estas cifras se redujeron.
En el mercado de vivienda en Colombia se vendieron 146.283 unidades —una reducción de 43% frente al acumulado del año anterior—, se iniciaron 159.837 —una disminución de 16%— y los lanzamientos cayeron 43%, al ubicarse en 135.849.
Al poner la lupa en los resultados de septiembre de 2023, se tiene que la venta de vivienda cayó 49,2% frente al mismo mes del 2022, al pasar de 146.283 unidades a 99.501.
Según lo publicado por el gremio, esta disminución ha sido explicada principalmente por la caída en la venta de VIS, que en septiembre de 2023 se redujo en 46,8% frente al mismo mes del año pasado.
Sin embargo, a las viviendas no VIS tampoco les ha ido bien, pues las ventas se redujeron un 34,3%.
Impactos sobre la oferta: caen los metros cuadrados solicitados
A esta dinámica se le suma la caída en los metros cuadrados solicitados por los constructores. En agosto de 2023 se licenciaron 2.258.373 metros cuadrados, frente a los 3.762.310 metros cuadrados del mismo mes del año anterior, según datos del DANE.
La reducción en el área licenciada se debió principalmente a la caída del 49,5% en el área aprobada para vivienda, mientras que los usos no residenciales aumentaron 3,0%.
Según Guillermo Herrera, presidente de Camacol, esta tendencia llevaría a que se afecte la oferta de vivienda en Colombia. En concreto, aumentaría el déficit cuantitativo, que hace referencia a la cantidad de viviendas que hacen falta con respecto a la cantidad de hogares.
En 2021, según los datos más recientes de la Encuesta Nacional de Vida, del total de 16,9 millones de hogares, 5,2 millones se encontraban en déficit habitacional.
La vivienda de interés social es el segmento más importante del mercado
El contexto económico y las tendencias demográficas han influido en las elecciones de los compradores de vivienda en Colombia.
En la década de 1990, el país pasó, mediante la Ley 3 de 1991, de un esquema en el que el Estado era constructor y proveedor de créditos y subsidios, a un sistema de subsidios a la demanda, que se acompañan de créditos privados y recursos propios para adquirir vivienda.
Desde entonces, la vivienda de interés social (VIS) es un segmento dominante en el mercado colombiano.
Según Sergio Mahecha, CEO de Super Propietarios, actualmente representa aproximadamente el 70% de las casas vendidas, por lo que una caída en este segmento tiene un impacto enorme en las estadísticas de la construcción y de los avances habitacionales.
El modelo de producción de vivienda
En el siglo XXI, la financiarización de la vivienda se ha convertido en un fenómeno global, con capitales financieros e inmobiliarios transnacionales influyendo en las políticas de vivienda de muchos países, incluido Colombia.
Este cambio de enfoque, que surgió con el auge de la globalización, se centró en la creación de rentas del suelo, con desarrollos inmobiliarios ofrecidos por el sector privado por medio del sector financiero.
Estos han impactado a las clases bajas y medias, a la par que ha creado desafíos estructurales para la vivienda en Colombia.
La expansión de este modelo, que promueve la propiedad privada con subsidios públicos y crédito hipotecario, ha llevado a una serie de problemas que afectan la estabilidad de la vivienda y la inversión a largo plazo.
Publicado originalmente en: Más Colombia
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