Leyendo el informe de ponencia para el primer debate al proyecto de ley número 397 (PL397) de 2024, Cámara; por medio del cual se reforma la ley 675 de 2001, quiero dar a conocer a los residentes de estas copropiedades mi visón al respecto.
Primero que todo, la ley 675 de 2001, en general, lo que busca es que la propiedad horizontal sea un modelo de convivencia, armonía geográfica y social, dentro del cual los derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, brinden una garantía de seguridad, convivencia y bienestar psicológico, económico, administrativo, de accesibilidad a su entorno, como social a sus copropietarios. Por lo visto podemos percibir la propiedad individual, de hecho, como la propiedad comunal, colectiva.
La justificación que dan para la reforma de la ley es: “El proyecto de ley busca solucionar algunos de los problemas más comunes que se han presentado en la gestión de los edificios bajo esta modalidad de propiedad, como el fortalecimiento de la figura del administrador de propiedad horizontal, la falta de claridad en la regulación de las asambleas de copropietarios, la falta de herramientas para el control y gestión de la administración de los edificios y la falta de garantías para la protección de los derechos de los copropietarios y trabajadores.”
Pero en el fondo de todo esto (sofisma de distracción), están es buscando legalizar los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal, muy diferente al arrendamiento o a la residencia.
Lo anterior es sustentado por información tomada en unas audiencias públicas, que sumadas ascienden a nueve (9) y desarrolladas entre el 31 de enero de 2023 al 24 de marzo de 2023, en municipios como Funza, Cajicá, Ibagué, Villavicencio, Bucaramanga, Cali, Tunja, y localidades como Suba y Kennedy en Bogotá.
Metodológicamente la selección o muestreo de las personas que participaron no se sabe cómo lo determinaron y cuáles fueron sus criterios. En esas audiencias participaron 150 ciudadanos, no sabemos si son propietarios, arrendatarios o qué rol juegan en la propiedad privada. De estas personas intervinieron 60 (40%).
De acuerdo con el número de apartamentos, en solo Bogotá, estos ascienden a 3.204.633, no se contabilizan las casas y los otros tipos de predios urbanos. Lo anterior, haciendo referencia al número de participantes en las audiencias, no es representativo y mucho menos la percepción y el sentir de todos los ciudadanos, residentes en la propiedad horizontal.
En este orden de ideas las personas que participaron, y suponiendo que todas son de Bogotá, su representación frente a la propiedad horizontal seria del 0.001872% del total. Lo que nos indicaría que no es una muestra representativa y la técnica de muestreo se desconoce (eso es azar).
Deduciendo, esto nos señala que las decisiones que se tomaron a partir de este tipo de muestreo por conveniencia, son sesgadas.
Para dar cumplimiento a lo que quieren adicionar, a la ley 675 de 2001, se elaboró la siguiente redacción: “… los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal está permitida, salvo que la asamblea de copropietarios lo prohíba mediante mayoría calificada”.
Para contextualizarnos y expresar mi opinión, la ley de propiedad horizontal, actualmente, está estructurada en cuatro (4) títulos, el primero (1) con 13 capítulos, el segundo (2) con dos (2) capítulos, el tercero (2) con cinco (5) capítulos y el cuarto (4) con un solo capitulo. En general tiene 87 artículos.
Este proyecto de reforma a la ley 675, modifica 28 y adiciona 26 artículos. Lo que significaría que la nueva ley de propiedad horizontal contaría con 101 artículos.
A las funciones del administrador señaladas en el artículo 51, se le pide que debe reportar a la superintendencia de industria y comercio los inmuebles que presten servicio de vivienda turística.
El articulo 100 (adicionado) expresa: “De los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal. La ejecución de las actividades relacionadas con los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal está permitida, salvo que la asamblea de copropietarios lo prohíba mediante mayoría calificada.”
De la lectura del proyecto (205 y 282), asistencia al foro de regulación de la vivienda turística en la propiedad horizontal, en el salón elíptico, cámara de representantes, congreso de la república (29 abril 2024), la escucha a expertos y opiniones de varias personas conocedoras del tema de propiedad horizontal, puedo extraer la siguiente información, que debe servir como elementos para la crítica a este tema.
En términos generales para desarrollar esta idea o propuesta (no sé cuántos la quieren o desean) debemos tener en cuenta, las siguientes variables, para una eficiente toma de decisiones: el tipo de inmueble, condiciones arquitectónicas, habitabilidad, calidad de vida para el residente, impacto ambiental, ubicación (zona POT), accesibilidad a contornos culturales (valor ambiental), duración de la estancia, la responsabilidad como calidad social del prestador, mitigación de riesgos, forma de administración, zonas y sus actividades económicas, responsables de seguridad, uso (actividades), ocupación y gestión del suelo y demás temas que no solamente afecte al arrendatario sino a los copropietarios, naturaleza y a la sociedad en general. De manera transversal a lo dicho, más arriba, encuentran los factores, económicos, urbanísticos, ambientales y sociales.
Por lo anterior surge una excelente pregunta: ¿El espacio y sus formas de organización deben responder a las necesidades de la comunidad local, a un desarrollo económico de la localidad, a las pretensiones del turista o a la especulación inmobiliaria (vender, comprar, arrendar, crear leyes para el desarrollo turístico)?
En consecuencia, no se puede olvidar el plan de ordenamiento territorial (POT) y el uso del suelo que se clasifica en: residencial, comercial, industrial, agrícola, institucional, recreativo, servicios públicos, transporte, cementerios, etc. Como tampoco olvidar la necesidad para establecer directrices y metodologías para el estudio y desarrollo sustentable del turismo (diagnóstico).
Toda esta discusión nació, de ver la rentabilidad que este tipo de vivienda deja a sus dueños. Pero no debemos olvidar, que estas propiedades están en manos de personas naturales, agentes inmobiliarios y por plataformas que brindan el servicio de alojamiento.
Los primeros emprendedores de este servicio compraron colchones inflables y modificaron la sala de su vivienda para convertirla en un sitio que pudiera ser alquilado, además, incluyeron un desayuno para complementar su servicio. Esto permitió que surgiera las viviendas turísticas, que a su vez comenzaron a utilizar plataformas como Airbnb. ¿Qué significa?, simplemente cama de aire y desayuno.
Las otras plataformas son: Vrbo (1995 - Vacation Rentals by Owner), Abritel.fr, FeWo-direkt.de, Bookabacch.co.nz, Stayz.com.au, Booking, AvaiBook y otras más.
En síntesis, las problemáticas en propiedad horizontal, generales, como las correspondientes a las actividades de hospedaje y alojamiento turístico se deben tener en cuenta los siguientes interrogantes, inquietudes, sugerencias, dudas, etc.
- Los servicios de hospedaje o alojamiento, en propiedad horizontal ¿deben o no ser permitidos? Justificaciones se dan como:
- Mejora los ingresos de los dueños de estas copropiedades y facilita la intervención de jóvenes en el negocio (emprendimiento).
- Se deben prohibir en las zonas residenciales, en razón a que se convierten en una competencia desleal con el sector hotelero.
- Esta actividad se puede convertir en un problema de convivencia y hasta penal. El uso inadecuado de las instalaciones, pueden generar impactos negativos como: Allí se pueden presentar actividades y usos de la vivienda para consumo de drogas, orgias, violencias sexuales, centro de operaciones para delincuentes (sicarios), escenario para elaborar videos pornográficos, fiestas con altos niveles de ruido, expendido de drogas (ollas turísticas), lugar para dejar a la víctima muerta y escapar, venta e intercambio de armas, etc.
- ¿Quién vela por el buen estado del inmueble?
- ¿Quién o quiénes son los responsables de la higiene, salud, alimentos, servicios de aseo, seguridad y Habeas Data?
- Se debe realizar o no un contrato y si se elabora, ¿quién debe construir las formalidades del contrato en cuanto a: Precio, servicios, duración, identificación del inmueble, obligaciones, póliza de responsabilidad contractual, etc.
- El autorizar la vivienda turística en la propiedad horizontal de hecho ¿no cambia el uso del suelo, tal y como es contemplado en el POT?
- El articulo 100 (adicionado) expresa: “De los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal. La ejecución de las actividades relacionadas con los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal está permitida, salvo que la asamblea de copropietarios lo prohíba mediante mayoría calificada.” Al respecto la asamblea de copropietarios NO tiene la autoridad para cambiar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). La vivienda no puede pasar de residencial a mixta (residencial – comercial).
- Frente a este tipo de vivienda, quienes son los responsables: administradores, consejo de administración, asamblea de copropietarios, ministerio de vivienda, ministerio de industria y turismo, superintendencia de industria y comercio, instituto distrital de turismo, consejos territoriales de planeación, otros.
- Deben estar inscritas en el registro nacional de turismo (RNT). Requisito para utilizar el inmueble como vivienda turística. (Ley 1558 de 2012).
- ¿Qué esquemas de seguridad, higiene, servicios, son exigidas en este tipo de habitación?
- ¿Qué servicios adicionales se deben o no ofrecer?
- Conceptualmente se debe tener una claridad entre lo que significa “arrendatario” y “huésped”.
- Si el huésped sufre accidentes, quién asume el pago de perjuicios o al contrario si éste hace daños en la copropiedad.
- En propiedad horizontal se puede afirmar o calificar que esto es una forma de hotelería informal, que a su vez es ilegal (parahotelería).
- Los servicios turísticos deben cumplir con certificaciones nacionales como internacionales tanto públicos como privados.
- A los dueños del apartamento se les puede calificar como una empresa hotelera.
- El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) es un instrumento de planificación urbana y territorial que establece las directrices, normas, políticas y estrategias para regular el uso del suelo y la ocupación del territorio en una ciudad o municipio. Su fin es armonizar las actividades individuales y sociales en un territorio. De esta manera lo que busca es mitigar impactos, mejorar la convivencia, y permitir la accesibilidad a los servicios comunes de la ciudad (parques, colegios, hospitales, centros culturales, etc.) garantizando que el interés general prevalece por encima del particular. El proyecto de ley no especifica o permite identificar las áreas territoriales, con características para el desarrollo de la vivienda turística. (falta de diagnóstico).
- Se debe tener una perfecta claridad de los conceptos y definiciones de las normas urbanísticas, establecidas en el POT, como: Vivienda Bifamiliar, Vivienda Multifamiliar, Vivienda Productiva, Vivienda Unifamiliar, Usos habitables (Residencial, Comercio y Servicios, Industria o Dotacional).
- El Decreto 555 de 2021 POT-Bogotá. En su articulo 234 Numeral dos (2) expresa: “Servicios de hospedaje: Corresponden a los establecimientos comerciales de alojamiento no permanente en hoteles u hospedajes, inscritos en el Registro Nacional de Turismo. No incluye vivienda turística.”
- Se debe elaborar un estudio en el cual, entre otros aspectos, tenga en cuenta la intensidad de este tipo de vivienda requerida por zonas, su afectación en las copropiedades y comunidad en general, comercio, industria, servicios, etc.
- Elaborar un listado de las licencias de construcción, para determinar: los índices de construcción, diseño arquitectónico, usos (dotacional, vivienda, comercial, etc.), cargas urbanísticas y cualquier otra variable que condicione la actividad turística.
- No olvidar que cambiar el uso del suelo, viola las normas urbanísticas.
- Se le debe dar una capacitación a los copropietarios sobre este tema del arrendamiento turístico y sus efectos.
- Incorporar a la ley 675 la inspección, control y vigilancia, el registro único de administradores (costos adicionales por cámara de comercio)
- Lo futuros dueños de las copropiedades en PH, deben estar enterados de los análisis a la integración por etapas y la entrega de los bienes comunes, por parte de los responsables de las obras arquitectónicas.
- El régimen sancionatorio genera limitación a la libertad de oficio del administrador.
- En perfiles y competencias de los administradores, importante tengan idoneidad en el tema de PH. Lo anterior se vería afectado, respecto al tema de vivienda turística, pues estos administradores se deberían capacitar en el tema de gestión de vivienda vacacional (nueva profesión).
- No se debe olvidar la importancia en las tecnologías de la información y gestión documental.
- Adelantar peritajes en casos de recibir o renunciar la entrega de bienes comunes.
- Capacitar a los residentes en PH, en temas del manejo financiero, económico y contable del conjunto, para evitar desfalcos, fraudes, perdida de dineros, contratos, etc.
- Elaborar protocolos en casos de violencia intrafamiliar.
- Añadir y prohibir funciones al consejo de administrador.
- Adelantar capacitaciones en la comunidad de PH en temas de convivencia, empatía, manejo de mascotas, reciclaje, seguridad y resolución de conflictos.
Para finalizar y por lo visto, escuchado y leído, no existe una verdadera representación por parte de la propiedad horizontal, para la toma de decisiones sobre la vivienda turística; igualmente no existe, diagnósticos, encuestas o estudios sistemáticos sobre esta nueva forma de arrendamiento en Bogotá y mucho menos se registran estudios o investigaciones a nivel nacional al respecto. Solo se conoce, diríamos, por conocimiento popular, que; en Medellín este tipo de vivienda turística, ha afectado el valor de los arrendamientos, con incrementos, que impiden al habitante local hacer uso de estas habitaciones.
Pienso que se debe crear un modelo turístico-inmobiliario como el elaborado en Dubái, en el Golfo Pérsico (Emiratos Árabes Unidos).
Para lo anterior se deben crear mesas técnicas para su análisis y reforma de la ley, garantizando una buena participación de la comunidad residente en propiedad horizontal. No se pueden tomar decisiones de manera reactiva, simplemente por apoyar un proyecto de ley, mal sustentado.
