Es muy común encontrar en ciertos consejos de administración que algunos de sus miembros no cumplen con los requisitos legales o morales para tal cargo, sin que el revisor fiscal o el presidente mismo se den por aludidos, bien sea por desconocimiento del tema o por simple conveniencia.
Esto sucede porque algunos son elegidos por copropietarios que desconocen lo que para este caso establece la ley o el reglamento de propiedad horizontal, por conveniencia o simplemente porque no les llama la atención formar parte de éste y les es más fácil permitir que otras personas manejen el destino del conjunto, sin tener en cuenta que sus recursos y hasta su propio patrimonio pueden estar poniendo en riesgo ante una decisión incorrecta por parte de uno de ellos.
Es decir, ni los miembros del consejo, ni los revisores fiscales, ni quienes se postulan para el consejo, ni quienes los eligen, tienen claras las inhabilidades para ser consejero. Existen inhabilidades desde el punto legal y ético.
Desde el punto de vista legal, se entiende que solo se puede ser elegido consejero si se ostenta la calidad de propietario de un inmueble del conjunto o edificio, y puede formar parte de las reuniones del consejo con voz y voto, quien haya sido delegado para ese menester por un propietario elegido en la asamblea de copropietarios como consejero.
Se ve continuamente que algunos de los postulados como consejeros sin ser propietarios acuden coloquialmente a la figura del "tenedor" para tratar de demostrar la legalidad de su elección, desconociendo que los términos “propietario” y “tenedor” tienen connotación diferente ante la ley.
En Colombia la única entidad autorizada para establecer la calidad de propietario de un bien inmueble es la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y lo hace a través del documento llamado comúnmente “certificado de libertad” del inmueble. Aún en el caso que su nombre figure en una escritura pública, no puede tenerse como propietario hasta tanto ésta no esté registrada en la Oficina de Registro de la municipalidad correspondiente y no haya sido registrada en el certificado mencionado.
Otro es el caso del “tenedor” que, como su nombre lo indica, puede ser cualquier persona que “tiene” un bien inmueble, puede ser en calidad de arrendatario, administrador, secuestre, etc., sin que ostente la calidad de propietario.
El permitir que un “tenedor” forme parte del consejo de administración trasciende lo meramente formal para convertirse en un tema legal y hasta penal. Sucede que una decisión tomada en reunión de consejo, con presencia de un tenedor, que afecte al conjunto, al edificio o a un copropietario, carece de validez y puede ser denunciada ante la alcaldía municipal y si es del caso ante las instancias judiciales correspondientes de acuerdo con la naturaleza de la afectación producida.
También es común encontrar que propietarios morosos del Conjunto o edificio, con capacidad de pago, formen parte del consejo de administración. Este tipo de consejeros acostumbrados a evadir sus obligaciones, si bien desde el punto legal no están inhabilitados para ello, desde el punto de vista ético, no debieran formar parte del consejo y, por el contrario, la Asamblea de propietarios debiera establecer para ellos rigurosas sanciones pecuniarias y morales, con el fin de lograr el pago de sus deudas. Son varias la razones que sustentan la inconveniencia de permitir la existencia de consejeros morosos, entre otras:
1. Se envía un mal mensaje al resto de los propietarios al permitir que el propietario moroso, es decir, aquel que no está cumpliendo con sus obligaciones tome parte en decisiones que puedan llegar a afectar derechos de aquellos propietarios que si cumplen a cabalidad sus obligaciones como tal.
2. Se está permitiendo que el propietario moroso, al formar parte del consejo, pueda obstaculizar de alguna forma el cobro de su deuda, al estar en posición de influir en el administrador que es la persona encargada de cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados, las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
3. Se está permitiendo, con su morosidad, que se afecten indefinida y gravemente las finanzas del conjunto.
4. Con el incumplimiento en el pago de las cuotas de administración de este tipo de propietarios pueden estar afectándose obras o proyectos necesarios para el conjunto o edificio.
5. En el caso de los consejeros morosos permanentes, se les esté estimulando su cultura de no pago.
Finalmente, se encuentran aquellos consejeros que además de no ser propietarios se encuentran permanentemente en mora con sus obligaciones frente al conjunto o edificio, con el beneplácito, tanto del presidente como de los demás miembros del consejo.
Esas situaciones se manejan coloquialmente irrespetando lo estipulado por la ley o por el reglamento de propiedad, o desconociendo lo relacionado con la que debe significar en la ética de cada persona.
Señores revisores fiscales, no alertar a la comunidad del conjunto o edificio sobre la existencia de no propietarios en el consejo de administración implica su desconocimiento de lo establecido por el numeral 2 del artículo 207 del Código de Comercio sobre “dar oportuna cuenta, por escrito, a la asamblea (…) de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento de la sociedad y en el desarrollo de sus negocios”.
Señores presidentes de consejos, al permitir que consejeros que no ostentan el título de propietario formen parte en las decisiones del órgano están poniendo en riesgo cada una de las decisiones que se tomen, pues estas podrían ser impugnadas por el propietario que así lo estime conveniente.
