Tesis sobre los avalúos, los catastros y las tarifas de impuesto predial en Medellín y en Colombia y su relación con la especulación inmobiliaria y de suelos, la disminución del derecho fundamental a la vivienda y con los estatutos tributarios elitistas y segregacionistas. A propósito del desmesurado aumento de los avalúos y el impuesto predial en San Cristóbal y San Antonio de Prado.
I. La responsabilidad del incremento de las tarifas del impuesto predial también le cabe en gran medida a los Concejos Municipales y a las Alcaldías, al establecer rangos de avalúo engañosos y milajes inequitativos en sus estatutos tributarios, encaminados a obtener la máxima renta tributaria posible de sus habitantes, y al contratar costosísimas formaciones y actualizaciones catastrales cuyos resultados subjetivos se basan en la especulación inmobiliaria.
II. Avalúos catastrales ligados a la especulación del precio de la tierra y a la privatización de las funciones públicas. Los sectores populares de sitios céntricos o de futuras “renovaciones urbanas”, son los más sobresaltados por las inopinadas alzas de los importes prediales. La nueva metodología multipropósito impuesta a raja tabla tiene en cuenta como base el valor especulativo de la tierra, los costos del mercado inmobiliario y confusos procedimientos usados por los mercaderes de las lonjas y no los modestos ingresos de los propietarios de antiguas edificaciones, en su mayoría conformados por pensionados, obreros, empleados y pequeños y medianos comerciantes e industriales ni por la pequeña propiedad rural y campesina para la agricultura y la protección ambiental, en el caso de las zonas rurales. Aquí no valen las estadísticas de la inflación (IPC) ni del DANE ni el incremento del salario mínimo, pues la propiedad en Colombia está fundida al encarecimiento desbordado de los precios del suelo y al capital financiero y al monopolio de los insumos de la construcción, sectores económicos que son los verdaderos usufructuarios del crecimiento abismal del avalúo en términos comerciales.
III. El impuesto predial está completamente atado a la especulación del precio de la tierra y en muchos casos se convierte en un gravamen expropiatorio para cientos de familias sin ingresos suficientes, ubicadas en zonas de interés para los linces de las finanzas y los acaparadores del suelo disponible. En la Ley 44 de 1990 se admite el mecanismo del autoavalúo base para adquisición de un predio, lo que le permite a los grandes propietarios de terrenos, no solamente decidir en términos agiotistas el valor de la tierra acaparada, sino también subirle un 25% más para que puedan ser adquiridas a precios inflados por parte de los municipios.
Por eso en el Área Metropolitana del Valle de Aburrá extensos predios son acumulados por varios años por grupos de sociedades constructoras muy conocidas que tienen acceso a la información privilegiada existente en los despachos oficiales, áreas donde luego ejecutan proyectos urbanísticos y comerciales, cuyos compradores terminan por pagar las más altas tasas de impuesto predial que se conozcan, pues el precio del lote es definido con antelación por la manipulación del precio del mismo. Al final, tanto los contribuyentes como los municipios terminan cancelando a precios de oro áreas conseguidas a precio de huevo (Artículo 15 de la Ley 14 de 1983).
IV. Las “labores de formación, actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles” (Artículo 3 de la Ley 14 de 1983) pasó de las Secretarías de Planeación y Hacienda Municipales a manos privadas, ya que son actividades contratadas y subcontratadas en la actualidad con empresas particulares cada 5 años o cuando les da la gana alcabalera de hacerlo, las que no tienen presente ni les interesan las condiciones socio-económicas de la población, tal como está previsto en el Artículo 10 de la Ley 14 de 1983.
V. El caso especial de los adjudicatarios de las urbanizaciones. De manera también injusta, estas inmoderadas alzas en los componentes de la carga predial afectan a los adjudicatarios de viviendas edificadas por las compañías urbanizadoras y sufragadas por las corporaciones financieras, pues la base grabable corresponde al precio real de adquisición del inmueble, estando efectivamente actualizado. En estos casos se grava una “deuda” que no han finalizado de pagar sus adquirientes, porque sobre el valor escriturario es que se establecen los denominados milajes, cuando lo cierto es que para sus beneficiarios se trata de obligaciones hipotecarias en curso por las cuales pagan al mes crecidas cuotas de amortización que consumen la mayor parte de los ingresos del grupo familiar comprometido, quedando muy poco para satisfacer el resto de obligaciones, entre ellas el tributo de marras y unas sobrecargadas tarifas de servicios públicos.
Este sector específico de propietarios de casas y apartamentos de Interés Social y Prioritario tienen derecho a que se les exonere durante 10 años del pago del impuesto predial unificado y a que se les apliquen los milajes mínimos, en virtud de la condición especial de que sus avalúos se encuentran actualizados desde el momento mismo de la firma de la hipoteca y la aceptación del plan de amortización por 10, 15 o 20 años, según el caso. En realidad son “dueños” apenas del 30% del inmueble por el que tienen que desembolsar esquilmadoras cuotas mensuales de amortización. Este tipo de dificultades que sufren cientos de adjudicatarios todavía con crecidas obligaciones hipotecarias por cubrir en varios años y de propietarios en firme, debiera ser un objetivo central de trabajo en la búsqueda de equidad, por parte del grueso de juntas administradoras de la propiedad horizontal, de las acciones comunales y de la miríada de ONGs que propalan el “derecho a la vivienda”.
VI. Los beneficios no son tenidos en cuenta por los Concejos. Un asunto de mucha importancia para la comunidad, consiste en que en las dos leyes básicas que rigen el sistema tarifario del impuesto predial en Colombia, la Ley 14 de 1983 y la Ley 44 de 1990, aún se mantienen claros preceptos que autorizan a las administraciones municipales a otorgar exenciones parciales y totales, así como tarifas especiales y exclusiones. Si se aplicaran adecuadamente estas normas, la tarifa a tener en cuenta por los Concejos Municipales para gravar la vivienda popular, debiera ser el milaje mínimo del 4 por mil allí establecido: “A la vivienda popular y a la pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria se les aplicarán las tarifas mínimas que establezca el respectivo Concejo” (Artículo 17 de la Ley 44 de 1990). Para efectos de esta ley, el Decreto 3446 de 1983 en sus artículos 49 y 50 aclaró lo que se entendía por vivienda popular al señalar que eran los predios ubicados en los estratos bajo-bajo, bajo y medio-bajo, es decir, uno, dos y tres, como posteriormente se conocieron. Criterio que recogió la Ley 142 de 1994 sobre servicios públicos domiciliarios en su Artículo 102, aún vigente, sobre estratificación socioeconómica.
El milaje mínimo fue incrementado a 5 por mil por el Artículo 21: TARIFAS DEL IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO. (Estatuto Tributario de Medellín. Acuerdo 066 de 2017): “La tarifa del Impuesto Predial Unificado oscilará entre el cinco (5) por mil y el dieciséis (16) por mil del respectivo avalúo. Las tarifas aplicables para los terrenos urbanizables no urbanizados y a los urbanizados no edificados, podrán ser superiores al límite del dieciséis (16) por mil, sin que excedan del treinta y tres (33) por mil.”
Pese a lo anterior, hoy se le cobra a la vivienda popular en Medellín (VIP hasta 90 smlmv y VIS entre 135 smlmv y 150 smlmv), uno muy superior, con la desdicha de que si se pasa el avalúo de un rango a otro de la tabla oficial, como está sucediendo con la inesperada actualización impuesta en 2021 y 2022, entonces se triplica la carga tributaria, cuando menos.
Veamos: Los inmuebles con avalúos entre $ 92.741.901 y $ 139.122.900 en estratos 1, 2 y 3 están gravados con milajes del 8.2 y 8.5 y 8.7, en su orden. Y entre $139.112.901 y $ 208.669.400 en estratos 1,2, y 3 están gravadoss con milajes del 9.0, 9.3 y 9.4.
Mucho menos se aplica el artículo 38 de la Ley 14 de 1983, que faculta a los municipios para conceder exenciones parciales o totales hasta por un lapso de 10 años: “Los municipios sólo podrán otorgar exenciones de impuestos municipales por plazo limitado, que en ningún caso excederá de diez años, todo de conformidad con los planes de desarrollo municipal”. Gracia que bien puede extenderse a los adjudicatarios, a los poseedores y a los propietarios de vivienda popular, y no dejarla para beneficio exclusivo de grandes corporaciones privadas por razones políticas y clientelares.
VII. El Estatuto Tributario es elitista, discriminatorio y en algunos casos, expropiatorio y expulsador de moradores. Mientras a sectores sociales vulnerables y de economía campesina y de los Distritos Rurales Campesinos, se les aplican por punta y punta las tarifas más altas, se le otorgan con largueza milajes menores y exenciones a grandes comercios e industrias extranjeras, en abierta violación de las leyes primigenias: “Incentivo en el impuesto de industria y comercio e impuesto predial para nuevas empresas que operen bajo declaratoria de zona franca” y “Exención del 100 % del impuesto de industria y comercio en el 2022 y del 50 % en 2023 para las nuevas empresas que se ubiquen en zona franca permanente multiusuario o especial bajo jurisdicción del Municipio de Medellín. También aplica para las empresas que se trasladen a dichas zonas, a partir de la vigencia del Acuerdo que reglamenta estos beneficios.”
Igualmente, tanta largueza es para los inversionistas extranjeros: “Incentivo tributario para nuevos establecimientos industriales, comerciales o de servicios que registren inversión extranjera directa. Exención del 100 % del impuesto de industria y comercio en el 2022 y del 50 % en 2023 para las empresas constituidas a partir del 1 de enero de 2021 que desarrollen actividades industriales, comerciales o de servicios y aquellas que establezcan o trasladen su sede principal de operaciones a la jurisdicción del municipio de Medellín, que generen nuevos empleos y realicen inversión extranjera directa desde dos millones de dólares (USD 2 000 000).” (Acuerdo de 2021 de 2023).
VIII. Vivienda para vivir, no para fines lucrativos o hacer ganancias, será insostenible en el 2024. La mayoría de propietarios, adjudicatarios y poseedores requieren de su propiedad para vivir tranquilos con su familia. no para pingues negocios, como sí lo hace una minoría de mercaderes de predios. Las tarifas, además de tener que ser justas, equitativas y progresivas, deberían estar en concordancia con el derecho fundamental a una vivienda en condiciones dignas expresado en el Artículo 51 de la Constitución Colombiana para que su disfrute no se lesione con desafueros legales y administrativos como los que se están presentando con las alzas desmesuradas en los avalúos y en las tarifas del impuesto predial en la actualidad. Los avalúos de los predios y las tarifas del impuesto predial deben desligarse del precio usurero y especulativo del mercado inmobiliario.
IX. Si las cargas impositivas son tan exageradas y altas que se tornan impagables, caso de las tarifas de impuesto predial y otros tributos asociados al inmueble, estamos ante una vulneración del derecho a la vivienda digna (Artículo 51 de la Constitución Política y Observación General Nº 4 anexa en 1991 al Artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (adoptado por la Asamblea General de las Naciones Unidas del 16 de diciembre de 1966), especialmente los dos relacionados con la seguridad jurídica y los gastos soportables. Esta relación amerita y nos faculta para solicitar la intervención del Relator Especial ONU por el Derecho a la Vivienda, Balakrishnan Rajagopal:
Seguridad jurídica de la tenencia: La tenencia adopta una variedad de formas, como el alquiler (público y privado), la vivienda en cooperativa, el arriendo, la ocupación por el propietario, la vivienda de emergencia y los asentamientos informales, incluida la ocupación de tierra o propiedad. Sea cual fuere el tipo de tenencia, todas las personas deben gozar de cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas. Por consiguiente, los Estados Partes deben adoptar inmediatamente medidas destinadas a conferir seguridad legal de tenencia a las personas y los hogares que en la actualidad carezcan de esa protección consultando verdaderamente a las personas y grupos afectados.
Gastos soportables: Los gastos personales o del hogar que entraña la vivienda deberían ser de un nivel que no impidiera ni comprometiera el logro y la satisfacción de otras necesidades básicas. Los Estados Partes deberían adoptar medidas para garantizar que el porcentaje de los gastos de vivienda sean, en general, conmensurados con los niveles de ingreso.
