Existe la creencia por parte del ciudadano del común que “el que nada debe nada teme”. De manera que si Ud. cuenta con todos los comprobantes de consignación y recibos de pago por concepto del pago de cuotas de administración; ¿se las pueden volver a cobrar?.
Si Ud. vive en un edificio con muy pocas unidades privadas, la respuesta es: definitivamente si. Ya que existe poca claridad en la Ley 675 de 2001 en cuanto a cómo debe operar la propiedad horizontal en edificios de menos de 30 unidades (a lo sumo le dirá que no es obligatorio contar con revisor fiscal ni tener una junta administradora).
Fuera de lo anterior no se cuenta con una entidad reguladora como sí lo tiene el sistema bancario por ejemplo, y su máximo mecanismo de defensa como propietario es la impugnación de un acta ante la justicia ordinaria en un proceso demasiado lento y que al final probablemente falle en que debe repetirse la asamblea impugnada, lo cual viene siendo algo equivalente a quejarse ante el mono de la pila.
Pero veamos con que herramientas cuenta la administración (léase los propietarios con la mayoría de los coeficientes en un Edificio de solamente 3 apartamentos, donde dos deciden confabularse en su contra para quitarle a usted su propiedad).
Resulta que con solo expedir el administrador y representante legal debidamente inscrito mediante resolución de nombramiento, un certificado de deuda en que consta que usted debe equis suma de dinero, este documento es equivalente a un título valor, es decir, que tiene la calidad de ser claro, veraz y exigible en un proceso bastante ágil del tipo declarativo (no cognoscitivo) como es el de cobro coactivo con medida cautelar incluido.
Claro que a Ud. se le respetara su derecho al debido proceso y podrá alegar en las excepciones de mérito (así se llaman) que Ud. si pago las cuotas que le están cobrando y mostrara como prueba los originales de todos sus comprobantes de consignación y recibos de pagos tan celosamente guardados y que hacían que Ud. pudiera conciliar el sueño y pensar que el que nada debe nada teme.
Su sorpresa mayúscula será la que tendrá cuando lo sentencien y ordenen el remate de su vehículo porque resulta que todos esos comprobantes de consignación, recibos de pago e incluso la certificación del Banco (si es que logra obtenerla); no son documentos claros veraces y exigibles hasta tanto un juez no se pronuncie en ese sentido y falle a su favor; en un proceso con la justicia ordinaria del tipo cognoscitivo, que son dispendiosos y complicados, y que Ud. hasta podría perderlo por dejar de vencer algún termino y no responder a tiempo ya que no se dio cuenta que salió durante tres días en las listas de estado y a pesar de que va semanalmente a fijarse, y probablemente fallo una semana en que precisamente no pudo ir, o no lo vio porque estas ni siquiera salen ordenadas alfabéticamente.
Si además le “pitufean” sus deudas y le entablan varios cobros coactivos en diferentes juzgados y con el fin de embargarle además su apartamento u otras propiedades, muy rápidamente se dará cuenta que es mejor venderles a los otros dos propietarios en el precio que ellos le ofrezcan, ya que cualquier intento de parte suya de vendérselo a un tercero ellos se lo dañaran y no lo permitirán (recuerde que la molestia no es para sacarlo del edificio, donde Ud. probablemente ni siquiera reside y lo tiene en alquiler, la idea es quitárselo o comprarlo en remate).
¿ Cómo lograron esto los otros dos propietarios ?, facilísimo .... Solo deben buscar un Administrador que se preste para ello, y si además es contador y se encarga de “validar” y legitimar la deuda, el resto será simplemente cuestión de que en la última entrega de los libros por la anterior administración, se perdieron documentos, no contaban con los requisitos legales, existían falencias etc. etc. .... tanto sofisma de distracción del que somos maestros cuando nos da por ser demagogos. Obviamente es muy conveniente si toda la operación es dirigida y liderada por el esposo de la propietaria de uno de los apartamentos, que sin haberse graduado de abogado, vive de ofrecer “asesorías y servicios integrales en derecho”.
CUALQUIER PARECIDO CON UN CASO DE LA VIDA REAL ES PURA COINCIDENCIA.
Pero que me pasó.... me pasó.
