Hace seis años el arquitecto Álvaro Salamanca y su socio Antonio Pérez Guerra, cabezas de las sociedades Salamanca SAS y Construcciones Lambda SAS, quienes conformaron la Unión Temporal Hotel Aeropuerto El Dorado, vieron en 2013 una oportunidad para proponer un proyecto Asociación Público Privada de Iniciativa Privada sin recursos públicos. El lugar sería un lote ubicado dentro del complejo del aeropuerto internacional El Dorado, que no formaba parte de la concesión otorgada y vigente de Opain. Fue así como el 22 de enero de 2016 mediante número 2016-409-004896-2 fue radicada en la Agencia Nacional de Infraestructura la Iniciativa Privada sin recursos públicos “DORADO MALL” con el siguiente objeto:
“Diseño, construcción, explotación comercial y mantenimiento de un hotel en las inmediaciones del Aeropuerto El Dorado, así como la construcción, explotación comercial y mantenimiento de áreas comerciales, oficinas centro de convenciones, parqueaderos, así como servicios complementarios.”
El lote, de propiedad de la Aeronáutica Civil, está contemplado dentro del Plan Maestro del Aeropuerto El Dorado elaborado por una firma consultora japonesa en el 2013. Por esto la primera autoridad, a la que debía planteársele el proyecto era al entonces director de la Aeronáutica Civil Gustavo Alberto Lenis, en 2014, en el primer gobierno de Juan Manuel Santos. Se trataba de una Alianza Público Privada sin comprometer ningún recurso público para desarrollar un macro proyecto, Dorado Mall, que incluía un centro comercial, un hotel y 2000 parqueaderos, contempladas en el Plan Maestro. El 50% de las utilidades del negocio irían para el gobierno sin éste tener que invertir un solo peso.
Lenis no solo fue receptivo, sino que le vio buenas posibilidades al proyecto. En tanto se trataba de una concesión, el paso a seguir fue presentárselo al presidente de la ANI, Luis Fernando Andrade, quien fue igualmente positivo. Planteó avanzar en los estudios de prefactibilidad para despejar los escenarios financieros, jurídicos y de mercado.
Los socios de la Unión temporal se pusieron manos a la obra. Álvaro Salamanca asumió el frente de diseño arquitectónico y Antonio Pérez la estructuración jurídica, financiera y comercial. Después de dos años, en abril de 2016, le presentaron a la ANI los estudios de prefactibilidad, frente a las cuales la ANI pidió realizar unos ajustes.
Estos se completaron en julio del mismo año quedando definidas las características del proyecto Dorado Mall y el compromiso de los promotores: presentar estudios en etapa de factibilidad para desarrollar en el diseño, construcción, comercialización y mantenimiento del proyecto que tendría 170 mil metros cuadrados. Su valor inicial sería de USD $ 288.300 millones ($ 800.000 millones de pesos). La duración de la concesión sería a 30 años, incluyendo un año de pre-construcción y tres años de construcción y el estado recibiría una compensación de $ 40.000 millones al año durante el tiempo de la concesión, equivalente a más de un billón de pesos.
El proyecto Dorado Mall fue sometido a una revisión con lupa por la vicepresidencia de estructuración de la ANI en cabeza de Camilo Andrés Jaramillo Berrocal y ésta consideró que la iniciativa podía ser viable, dando el visto bueno para continuar al siguiente paso: la etapa de factibilidad. Dejaba claro y explícito que se trata de una iniciativa privada que no demanda garantías por parte del Estado ni desembolso de recursos del presupuesto nacional. El proyecto fue catalogado de interés público.
La decisión de seguir adelante fue formalizada el 4 de octubre de 2016 mediante radicado número 2016-200-030930-1. La ANI, en cabeza de Andrade, aprobó la factibilidad en razón a que “considera de interés público el proyecto y Viabilidad en Etapa de Pre-Factibilidad para continuar con la Etapa de Factibilidad documento expedido por la Vicepresidencia de Estructuración y revisado por siete ocho altos funcionarios de la entidad.
El documento de aceptación de la factibilidad fue remitido a Simón Gaviria como director de Planeación Nacional, previa revisión y VB de ocho funcionarios del más alto nivel de la ANI.
La ANI le otorgo a Salamanca y Pérez un plazo de dos años para completar la siguiente etapa: los estudios de factibilidad. El desafío era grande en todos los frentes: el arquitectónico, el de estructuración jurídica y financiera y la comercialización. Era evidente que se requería de un socio internacional con musculo y experiencia para una obra de tal envergadura.
Antonio Pérez tomó vuelo en busca del socio internacional. La empresa mexicana GRUPO DAVIAR y el fondo de inversión americano RKJ INVESTMENT le apostaron a Dorado Mall
La inversión de recursos económicos y laborales que Salamanca y Pérez han hecho en estos tres años hasta llegar a un proyecto acabado, financiado y con el respaldo de los estudios exigidos ha sido mayúscula.
Los promotores del proyecto nunca imaginaron que el cambio de gobierno el pasado 7 de agosto de 2018, que significó la llegada al Ministerio de Transporte de Ángela María Orozco y a la ANI el economista barranquillero Louis Kleyn, iba a significar echar por la borda el trabajo y la inversión desconociendo las actuaciones de una institución de la seriedad de la ANI que había acompañado el proceso hasta la etapa de factibilidad.
Kleyn recibió en su oficina a los promotores Salamanca y Pérez acompañados de los representantes de los financiadores RKJ. Su trayectoria profesional lo colocan más en el sector financiero que en el de la infraestructura, así que no mostró mayor interés por una obra que estaba a punto de poder entrar a licitación.
Sin embargo, el 4 de octubre de 2018, la Unión temporal APP Dorado Mall entregó con el número de radicado 2018-409-103327-2, la propuesta de Factibilidad del proyecto.
La reacción de la ANI ha sido consecuente con la expresada por el director de la entidad en la reunión personal: ninguna intención de viabilizar el proyecto. Empezó por no convocar a la audiencia pública a terceros y no contrató a los consultores especializados para evaluar el proyecto, práctica común en las iniciativas de Asociación Público Privada sin recursos públicos.
La respuesta de la ANI a los estudios de factibilidad solo llegó faltando 15 días para el vencimiento del término de evaluación, proyectada con funcionarios de la entidad quienes presentaron observaciones verbales en las tres únicas mesas de trabajo que convocó la nueva vicepresidenta de estructuración de la ANI Poldy Paola Osorio Álvarez, producto de la insistencia por parte de los promotores por vía de derechos de petición.
El pasado 4 de julio, recibieron el puntillazo: la resolución de rechazo a la iniciativa de APP de Dorado Mall, basada en argumentos técnicos y jurídicos que, según los promotores, estaban incluidos en los estudios de factibilidad. Independientemente de cualquier interpretación que los nuevos funcionarios de la ANI quieran esgrimir, las consecuencias de la decisión no solo son muy complicadas para los promotores Salamanca y Pérez, sino para los procesos de APP en el país quienes hicieron una inversión mayúscula sobre la base de una autorización del gobierno anterior sino la inseguridad jurídica y la falta de control del riesgo y de garantía de continuidad que representa para un mecanismo de financiación de obra pública sin compromiso de recursos de gobierno que se había abierto camino en el país. A esto habrá de unirse la muy posible demanda contra la ANI en cabeza de Louis Kleyn que terminará siendo asumida por los colombianos, como ocurre con todas aquellas que la Agencia de Defensa Jurídica del Estado termina teniendo que capotear.
