Varios sectores de la economía nacional, particularmente los comerciantes que con ocasión de la emergencia sanitaria y las medidas de aislamiento decretadas por la emergencia sanitaria no han podido desarrollar sus actividades en los inmuebles destinados para esos fines, han manifestado su preocupación por no tener cómo pagar el valor de los cánones de arrendamiento. Ellos han solicitado insistentemente se les permita entregar los locales de manera anticipada y sin esperar el vencimiento de los contratos.
En respuesta a lo anterior, el Gobierno Nacional expidió un nuevo decreto, el 797 del 4 de junio de 2020, que le permite a los arrendatarios de bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video; gimnasios, piscinas, spa, sauna, turcos, balnearios, canchas deportivas, parques de atracciones mecánicas y parques infantiles; cines y teatros; alojamientos y servicios de comida; servicios religiosos y eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas; terminar unilateralmente los contratos de arrendamiento hasta el 31 de agosto de 2020.
Sin lugar a dudas esta es una buena noticia para muchos comerciantes de estos sectores, sin embargo, es importante tener en cuenta que esta medida es de carácter transitorio y no aplica para contratos de arrendamiento financiero o leasing.
Los arrendatarios que hagan uso de dicha posibilidad solo tendrán que pagar un tercio (1/3) de la cláusula penal estipulada en el contrato, sin que haya lugar a sanciones, indemnizaciones o multas. Ahora bien, en aquellos contratos en los que no se haya pactado cláusula penal, lo cual no es usual, el arrendatario deberá cancelar el valor de un canon de arrendamiento mensual.
Es decir, en un caso donde el monto actual de la renta sea de $1.500.000 y las partes establecieron como cláusula penal 2 cánones, que sumarian $3.000.000, el arrendatario tendrá que pagarle al arrendador $1.000.000.
Los arrendatarios que decidan finalizar unilateralmente un contrato, a la fecha de terminación del mismo deben estar al día en el pago de los cánones, de los servicios públicos causados y de las demás obligaciones económicas a su cargo, como el pago de las cuotas de administración.
Ahora bien, la terminación unilateral de los contratos es una herramienta útil con la que cuentan los arrendatarios desde el 4 de junio de 2020 y que irá hasta el 31 de agosto del año en curso, pero no en todos los casos será la única, ni la mejor opción.
Me explico, según las particularidades y circunstancias que rodeen cada situación, en aquellas actividades económicas que se hayan desarrollado durante la pandemia, total o parcialmente, o estén próximas a reactivarse; los arrendadores y arrendatarios de forma directa pueden renegociar los contratos, reducir su término de duración, disminuir el valor de los cánones, establecer períodos de gracia y acuerdos de pago, entre otras múltiples alternativas. Lo clave aquí es el diálogo y una concertación sensata que beneficie a las partes.
Mi sugerencia para los arrendatarios que en últimas resuelvan terminar sus contratos, es que se lo informen a sus arrendadores con la mayor antelación posible, de forma escrita e indicándoles la fecha de la terminación del contrato y entrega del inmueble.
Debemos ser conscientes que en estas situaciones están de por medio los derechos e intereses de los arrendatarios, quienes dinamizan la economía y son generadores de empleo, pero también de los arrendadores, para quienes la renta puede ser su única fuente de ingreso, o su medio para cubrir necesidades, gastos personales y familiares, entre otros.
*Abogado en Garrido & Asociados y catedrático de la Universidad El Bosque. Especialista en Derecho Procesal, Derecho Comercial y Magíster en Derecho de Daños. Exjuez civil y exfuncionario de la Corte Suprema de Justicia. E-mail: [email protected]. Twitter: @cristianfsl
