Comprar vivienda es tal vez el negocio más importante de nuestras vidas. No solo por ver realizado el sueño de tener vivienda propia, sino, además, por el valor económico de la inversión. Por lo general, la mente de los compradores de vivienda está puesta en dos cosas: ordenar el aspecto económico para el pago del precio (cómo pagar la cuota inicial, cómo obtener el crédito hipotecario, cómo sortear los gastos de escrituración, etc.) y la ilusión de cómo disfrutarlo (qué acabados instalar, cómo amoblarlo, etc.). Sin embargo, ¿están conscientes los compradores de vivienda de los riesgos asociados al negocio?
Desde el 2015 la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) ha recibido más de 3.100 demandas en contra de constructoras e inmobiliarias por reclamaciones asociadas a garantía, publicidad engañosa y protección contractual. Por su parte, decenas de constructoras y cientos de compradores de vivienda en la actualidad hacen parte de procesos de insolvencia adelantados ante la Superintendencia de Sociedades (SSo) en los que se persiguen acuerdos para la devolución ordenada de los aportes en favor de los compradores, ante la imposibilidad financiera de la constructora para culminar el proyecto (en el mejor de los casos).
Ciertamente, ningún comprador de vivienda quiere cambiar la dicha de disfrutar su inmueble en las condiciones prometidas por el suplicio de terminar en un “juzgado” peleando por salvar el esfuerzo de tantos años. El riesgo de caer en esta desafortunada situación que, aunque indeseable, muy probable, puede minimizarse tomando precauciones que están al alcance de la mano de todos los consumidores inmobiliarios. Las cinco cosas que debes pensar antes de comprar apartamento son:
A quién le estoy comprando
Parece elemental y por elemental insignificante. Sin embargo, es tal vez el aspecto más importante pues si el negocio se celebra con una constructora con solidez financiera, administrativa y operativa, se tendrán las mayores probabilidades de recuperar la inversión en el peor de los escenarios.
Para tener mayor confianza en este sentido, es recomendable validar la reputación de la constructora en redes sociales, publicaciones especializadas y consultando opiniones de otros compradores.
Cómo estoy comprando
“Ciertamente, ningún comprador de vivienda quiere cambiar la dicha de disfrutar su inmueble en las condiciones prometidas por el suplicio de terminar en un “juzgado” peleando por salvar el esfuerzo de tantos años.”
Al momento de la firma del documento legal que respalde el negocio, debe tenerse en cuenta que las estipulaciones deben ser equilibradas con los mutuos intereses de las partes. Por ende, cualquier desequilibrio injustificado genera el riesgo de configurar abusos contractuales.
Por otra parte, la estructuración del negocio puede ser vital. Existen mecanismos que le imprimen -en mayor o menor medida- seguridad al negocio. Así, por ejemplo, se tiende a considerar como más insegura aquella modalidad de negocio en la que el pago de los aportes se realiza directamente a la constructora y es esta quien ostenta la administración de los recursos económicos. Para hacer frente a este riesgo, se han previsto diversas formas de intermediación para garantizar la administración de los recursos de los compradores, principalmente, a través de la administración fiduciaria.
No obstante las bondades potenciales de la compraventa bajo la intermediación de sociedades fiduciarias, es sumamente importante informarse sobre los términos y condiciones en que se realizará dicha administración, pues debe verificarse que ésta esté diseñada bajo adecuados niveles de seguridad, principalmente, en cuanto a las condiciones de giro de los recursos a la constructora.
Qué estoy comprando
Comprar vivienda no es solamente adelantar un proceso de escrituración sobre un inmueble y tomar posesión material del mismo. Comprar vivienda conlleva el derecho a recibir el bien en las condiciones en que fue aprobado por las autoridades competentes (en licencias de construcción, planos, redes de servicios públicos, etc.), el derecho a recibir el bien en las 2 “Ciertamente, ningún comprador de vivienda quiere cambiar la dicha de disfrutar su inmueble en las condiciones prometidas por el suplicio de terminar en un “juzgado” peliando por salvar el esfuerzo de tantos años.”
Condiciones en que fue ofrecido en la información o publicidad comercial (área, acabados, naturaleza de los bienes -comunes, privados, comunes de uso exclusivo-, etc.), el derecho a recibir el bien de conformidad con las normas técnicas que regulan el sector de la construcción (reglamentos técnicos, normas técnicas de sismo resistencia, etc.), el derecho a recibir íntegra y oportunamente las zonas comunes, entre otras.
Cómo lo estoy recibiendo
Se recomienda que el recibo del inmueble se realice mediante un acta detallada y documentada en la que se consignen las observaciones correspondientes. De esta manera se tendrá el soporte necesario para sustentar cualquier eventual reclamación.
Para el caso del recibo de las zonas comunes, es altamente recomendable adelantar el proceso de recibimiento con el acompañamiento de una firma especializada que realice la verificación técnica de los diferentes componentes del proyecto inmobiliario (estructura, red eléctrica, sistema hidráulico, fachadas, acabados, etc.). Solo así los copropietarios podrán estar mejor informados sobre las condiciones en que reciben las zonas comunes y los administradores estarán mejor capacitados para adelantar las reclamaciones a que haya lugar.
Cómo puedo reclamar
Por último, en caso que hayan dificultades, es muy importante saber cómo reclamar y ante quién. Existen diferentes acciones legales para reclamar, cada una con finalidades diferentes. Así, por ejemplo, existe la acción de tutela, las acciones colectivas o de grupo, la acción de responsabilidad civil, la acción de protección al consumidor, las denuncias administrativas por violación a los derechos del consumidor, por infracciones al régimen urbanístico, por infracciones al régimen de la actividad de enajenación de vivienda, entre otros.
Las anteriores recomendaciones están al alcance de todos los consumidores inmobiliarios, siendo ellos los principales responsables de la defensa de sus propios intereses.
