Como históricamente está demostrado, una burbuja inmobiliaria lleva a deterioros en carteras bancarias, recesión, desempleo y devastadoras consecuencias en la economía de los hogares más vulnerables y con alto endeudamiento hipotecario.
La burbuja significa un fuerte y continuo aumento en el precio de un activo, estimulando la demanda de compradores y especuladores por las expectativas de nuevas alzas, pero finalmente esas expectativas cambian y comienza irremediablemente una caída abrupta de los precios del activo.
Los precios actuales de los activos inmobiliarios en algunas ciudades de Colombia, claramente están lejos del precio de sus fundamentales, impulsados por expectativas alcistas y la especulación de quienes hacen su agosto en estas coyunturas, situándose peligrosamente en niveles inalcanzables para la población de ingresos medios del país.
Cuando se desintegra una burbuja inmobiliaria, las consecuencias para el empleo y la producción son desastrosas, ya que la construcción influye sobre el comportamiento económico de otros importantes sectores industriales que le proporcionan insumos, como son las industrias del cemento, acero, madera, vidrios, materiales eléctricos, tuberías, energía, entre otras, e, igualmente, para los sectores que abastecen a los compradores de los nuevos inmuebles, como son la industria de muebles, electrodomésticos, artículos de decoración, lámparas, cortinas y muchas más actividades que se benefician del crecimiento del sector de la construcción inmobiliaria.
Ahora bien, la última crisis económica que sufrió Colombia hacia finales de la década de los años 90, nos recuerda que los problemas se complican cuando existen desequilibrios macroeconómicos estructurales, porque limitan las posibilidades de actuación del Estado. En esa coyuntura en particular, la crisis asiática y la moratoria rusa de agosto de 1998, originó en 1999 el cierre de los créditos internacionales que debió enfrentar el país, con un déficit de la cuenta corriente de la Balanza de Pagos,(1) ocasionando una importante reducción en la inversión y el consumo internos, situación que se hizo más dramática con la presencia de una burbuja inmobiliaria con incrementos en precios muy distantes de la realidad de los ingresos medios de nuestra población, explicándose así una fuerte contracción del Producto Interno Bruto (PIB) superior al 4% en el año 1999.
No olvidemos que al comenzar la década de los 90, los hallazgos de petróleo y una importante entrada de capitales, llevaron a la revaluación del peso colombiano, situaciones que junto con un incremento desbordado del gasto público, originaron difíciles desequilibrios macroeconómicos. En este orden de ideas, la carencia de recursos fiscales, acompañada de una difícil coyuntura en el sector privado con un altísimo endeudamiento externo e interno, impidió la implementación de políticas anticíclicas, situación que se complicó por la debilidad que presentaba el sector financiero, con poco capital e insuficientes provisiones para cubrir la cartera de difícil cobro.
Posteriormente, al desinflarse la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos en el año 2006, originando en ese país a finales del 2007 la crisis de las hipotecas “subprime” y en el 2008 un contagió general, inicialmente, a toda la economía de los Estados Unidos y en seguida a las principales bolsas internacionales, castigando drásticamente a los países desarrollados, reduciendo la demanda mundial y la dinámica de todas las economías, incluyendo con menos fuerza las latinoamericanas, las que aunque altamente dependientes de los E.U., no se habían involucrado ampliamente en el mercado de los papeles financieros contaminados.
He recordado de manera muy general esas situaciones pasadas, para analizar nuestra coyuntura actual, poniendo de manifiesto que la crisis de las hipotecas “subprime” no afectó dramáticamente a las economías latinoamericanas y por el contrario éstas vieron favorecidas su Producto Interno Bruto (PIB) y su comercio internacional, por mejores precios y expectativas en los llamados commodities, integrados por materias primas esenciales para todas las economías del mundo, como el oro, plata, cobre, platino, hierro, manganeso, cinc, níquel, petróleo, gas natural, carbón, café, maíz, trigo, azúcar, algodón, hasta carne de vacuno, entre otros. (2)
Pero ahora, las expectativas en el precio de los commodities parecen no ser tan estimulantes, tras los descensos que vienen presentándose desde el año 2013, se pondrá a prueba la capacidad de economías como la colombiana, con fuerte dependencia de la exportación de materias primas, para adaptarse a esas nuevas circunstancias que podrían darse en los precios en el mercado internacional, porque ya no pueden desconocerse los efectos mundiales de la desaceleración de la economía China, la baja demanda europea y la revolución que podría significar para el mercado mundial el resuelto avance que viene presentándose en los nuevos sistemas de extracción de hidrocarburos, conocidos como “shale gas” y “shale oil”, que cuentan con enormes reservas mundiales en crecimiento y explican el renacer energético en los Estados Unidos de América.(3)
Pero, aunque se espera una reducción en el precio de las materias primas, las cifras actuales, en principio, indicarían que Colombia, como la mayoría de países de la región, exceptuando claramente a Venezuela y Argentina, presenta fundamentales económicos más sólidos que los observados a finales de la última década del siglo XX, cuando sufrimos una recia caída de la economía. Bueno, al menos, imploremos que así sea, porque las perspectivas generales en realidad no son tan satisfactorias, pero la esperanza es lo último que se pierde.
Aún, aceptando que la coyuntura actual se percibe más favorable que cuando sufrimos la crisis de finales de siglo, debemos recordar que todos los últimos gobiernos han sido incapaces de sacar adelante reformas fundamentales, estructurales e inaplazables, como las que requiere el sistema nacional de salud, pensiones, justicia, educación, minería, agricultura, industria, la deficiente competitividad, infraestructura, la estructura tributaria, programas sociales para la primera infancia y los menos favorecidos; dejando así de lado una oportunidad, sin igual, que ofrecían las cifras económicas y las optimistas expectativas impulsadas por los mejores ingresos provenientes de la producción y exportación de materias primas.
De todas maneras, esperemos que en el corto plazo, los fundamentales de la economía se sigan fortaleciendo, si en realidad lo han hecho y se aproveche de mejor forma las posibilidades que puedan dejar, los aún interesantes precios de las materias primas, porque seguramente continuarán períodos de volatilidad y una estabilidad con precios absolutamente menos optimistas que los que beneficiaron a los países productores de materias primas desde la última década del siglo anterior.
En este orden de ideas, considerando la actual coyuntura internacional, debemos ser menos optimistas para los próximos años frente a los resultados de la balanza comercial (Exportaciones – Importaciones de bienes y servicios) y el flujo de recursos de inversión y crédito externo, porque las perspectivas internacionales hacen pensar en una desaceleración de la economía mundial y un aumento en las tasas de interés de la financiación externa, situaciones que pueden redundar en futuros problemas de balanza de pagos y una posible tendencia a la devaluación de la moneda colombiana. Hoy aunque el valor de las reservas internacionales ha aumentado, el indicador reservas/importaciones no se ha mejorado significativamente, considerando el fuerte aumento que las compras de Colombia al exterior, fundamentalmente de bienes de consumo.
En el documento Tendencia Económica. Informe Mensual de FEDESAROLLO No.142, esta entidad presenta el Gráfico No. 1 sobre la variación porcentual del las exportaciones en Colombia. (4)
En el Cuadro No. 1 se muestra que al examinar las evoluciones del Índice Tasa de Cambio Real (ITCR) y la evolución de la tasa representativa del mercado (TRM), en el período 2003 – 2013, en el país se registro una revaluación real de la moneda del 39% y nominal del 31%.
Igualmente, las perspectivas en el campo fiscal al parecer exigirán mayores esfuerzos en el pago de impuestos a los colombianos, teniendo en cuenta el paulatino desmonte del 4 x mil y el impuesto al patrimonio, unido a una posible reducción de ingresos por impuestos y regalías provenientes de la producción minera y de hidrocarburos, circunstancias que pueden originar un enorme faltante de recursos que deberá enfrentarse, dentro de un nuevo marco fiscal, con claros límites al endeudamiento y que adicionalmente restringe casi totalmente la posibilidad de vender activos del Estado con el propósito de financiar un Presupuesto Nacional que cada vez exigirá una mayor proporción del PIB.
Aun cuando, debe reconocerse que este marco fiscal es adecuado y consecuente, porque impide comprometer y castigar a las generaciones futuras con la irresponsable contratación de altos endeudamientos internos y externos, también es evidente que el nuevo gobierno deberá manejar situaciones más apretadas y frágiles, llevándolo con absoluta seguridad a presentar al Congreso una nueva y fuerte reforma tributaria, que le permita aumentar los ingresos fiscales para financiar los urgentes políticas y estrategias necesarias para corregir los graves problemas estructurales que agobian distintos sectores, como la salud, educación, pensiones, agropecuario, infraestructura y los urgentes programas de equidad social, como la construcción de viviendas para los más pobres.
Para finalizar este sucinto recuento de la coyuntura económica actual, no sobra decir que hoy, a diferencia de la crisis de finales de los 90, el país cuenta con un sistema financiero que se ha beneficiado enormemente, igual que los constructores inmobiliarios, de una larga bonanza en los precios y utilidades derivadas de la construcción inmobiliaria y se espera que con la adecuada vigilancia de la Superfinanciera, sus indicadores patrimoniales, de calidad de cartera y provisiones sean suficientes para enfrentar eventuales problemas que puedan presentarse en nuestra economía.
Ahora bien, retomando el tema de la posible existencia de una burbuja inmobiliaria, sobre la evolución y perspectivas de los precios de la vivienda en Colombia, Fedesarrollo anota lo siguiente: (5)
• “El sostenido incremento en el precio de la vivienda en Colombia ha sido un motivo de debate en torno a la posibilidad de que se esté formando una burbuja inmobiliaria en el país.”
• “El agotamiento de las fuentes transitorias generadoras del auge en los precios de la vivienda impondrá limitaciones a los excesos de liquidez que han estado presentes durante los últimos años y podría inducir una sana corrección de esos precios en el futuro cercano.”
• “Los bajos niveles de apalancamiento en el mercado de vivienda, sumado a la prevalencia de factores estructurales como el fortalecimiento de la clase media y las restricciones de suelo urbanizable en las principales ciudades del país, mitigan la preocupación en torno a la eventual existencia de una burbuja hipotecaria.”
• “(…) la cartera de vivienda representa menos del 4,1% del PIB, cifra que representa menos de la mitad de su nivel previo a la crisis de 1999 y significativamente menor al promedio expuesto por los países desarrollados (alrededor del 50%) o a los datos de países de la región como Panamá y Chile (superior al 20% en ambos casos). / Por otra parte, en la actualidad, menos de una tercera parte de los compradores de vivienda se financia con crédito y, quienes lo hacen, cubren menos del 60% de su obligación por medio de préstamos bancarios.”
• "En síntesis, el agotamiento de las fuentes transitorias generadoras del auge en el precio de la vivienda repercutirá en una moderación de la demanda, que probablemente va a generar una corrección en los precios de la misma en el futuro cercano. Sin embargo, los bajos niveles de apalancamiento en el mercado de vivienda hacen muy lejana la preocupación en torno a la posibilidad de que se reproduzca una nueva crisis hipotecaria en el país. Por lo anterior, es de esperar que la sana reducción en los precios de la vivienda encuentre piso en niveles congruentes con las buenas perspectivas que existen sobre el crecimiento de largo plazo de la economía."
No obstante el optimismo que presenta Fedesarrollo, con el propósito de mostrar que en realidad si está presente un aumento inmensamente superior al que podría considerarse normal en el precio de la vivienda en Colombia, en el Cuadro No. 2 se presentan las variaciones porcentuales anuales de los índices correspondientes al Salario Mínimo Legal (ISML), Índice de Precios al Consumidor (IPC), Índice de Precios de Vivienda Nueva, incluyendo casas y apartamentos (IPVN), Índice de Costos de la Construcción de Vivienda, considerando materiales, mano de obra, maquinaria y equipo (ICCV), población de Colombia en millones, Número de Hogares en millones y Cartera Hipotecaria Tradicional Ajustada en miles de millones de pesos, todo lo anterior para el período 2004 - 2013.
De lo observado en el Cuadro No. 1, merecen subrayarse los siguientes aspectos:
• En relación con los índices de precios se destaca que en el período 2003 – 2013, los precios de la vivienda nueva crecieron 177%, mientras que el Índice de Precios al Consumidor, indicador utilizado por excelencia para medir las tasas de inflación, apenas tuvo un crecimiento del 50% y el salario mínimo del 77%, poniendo de manifiesto que el desborde del precio de los inmuebles supera peligrosamente el ingreso medio de los hogares y por ende su capacidad de pago.
• Igualmente, se resalta que durante el período analizado, el índice del precio de la vivienda nueva creció un 177%, mientras que el índice del costo de construcción de vivienda apenas los hizo un 47%, mostrando claramente la altísima utilidad que han obtenido los constructores en esta etapa favorable del ciclo inmobiliario, haciendo la salvedad que este último indicador no incluye el valor de la tierra, componente que ha aumentado su incidencia en el costo, especialmente en Bogotá.
• Aunque claramente en Colombia, muchas familias colombianas no son propietarias de su vivienda, el tema demográfico no está generando un exceso de demanda que explique el exagerado dinamismo en los precios de la vivienda en Colombia, toda vez que la población en el período observado tuvo un crecimiento del 12,6% y el número de hogares del 25,5%.
• La cartera hipotecaria registra en el período un crecimiento del 156% y si excluimos de la serie el año 2004, esto es, evaluando solo el período 2005 – 2013, este crecimiento asciende al 196%, mostrando que el aumento en la financiación de vivienda viene dándose a tasas muy superiores al crecimiento de los precios, tendencia que se observa claramente a partir del año 2007 como puede observarse en la Gráfica No. 3, donde claramente se registra que el incremento en el Precio de la Vivienda Nueva y en la Cartera Hipotecaria se desborda y se aparta peligrosamente del crecimiento del IPC, Salario Mínimo y del Costo de la Construcción de Vivienda.
• En Colombia, después de la fuerte recesión y caída de la burbuja inmobiliaria de finales de los 90, se presentó un largo período de fuerte valorización de los activos inmobiliarios que parece estar llegando a su fin. Producto de esa alta valorización de los inmuebles, vivimos un efecto riqueza que ha estimulado la economía en general y adicionalmente se ha visto favorecido por una alta disponibilidad de recursos de inversión y un proceso de revaluación de nuestra moneda que ha magnificado el efecto riqueza y la valorización de los inmuebles locales.
En el estudio realizado por Fedesarrollo antes referido, se presentan los tendencias que aparecen en el Gráfico No. 2 donde se muestra claramente una elevada alza en el índice de precios de la vivienda nueva y usada y una fuerte caída en la relación arrendamiento/precio, indicadores que corroboran que el mercado, en el mejor de los casos, tenderá a corregir los altos precios de la vivienda que se han alcanzado en Colombia.
Aunque un análisis profundo de la situación, exigiría efectuar modelos econométricos para revisar, entre otros muchos aspectos, la correlación entre precios, PIB, ingresos medios, evolución de la población y hogares, costo de la tierra, evolución del mercado de alquiler, valor del canon de arrendamiento, disponibilidad crediticia, tasas de interés, incentivos tributarios, limitaciones normativas al uso de la tierra, deflactores y diferentes técnicas estadísticas; debemos señalar que las cifras oficiales antes analizadas, demuestran que el incremento en los precios que se vienen registrando en los últimos años en el mercado de la vivienda nueva, arrastrando obviamente los precios de la vivienda usada, muestran claros signos de desbordamiento frente a la capacidad de pago de la población, por lo que roguemos que el mercado permita un ajuste gradual, sin dramáticas caídas que deterioren peligrosamente las expectativas y afecten el comportamiento general de la economía.
Así las cosas, es irrebatible la importancia de anticiparse y blindar a la economía, ante la posibilidad de enfrentar una nueva crisis en el sector de la construcción inmobiliaria, pero muy a pesar de la situación que se vislumbra, el gobierno no quiere aceptar el riesgo que distintos indicadores están manifestando, ignorando las evidentes señales de alarma en relación con la posible formación de una nueva burbuja inmobiliaria y ha buscado retardar sus efectos con medidas fiscales y subsidios crediticios para fortalecer artificialmente la inversión inmobiliaria en viviendas con altos precios, absolutamente alejados de la realidad económica, situación que encuentra un caldo de cultivo abonado por las expectativas alcistas y el crecimiento dinámico de una demanda por factores demográficos, que en últimas han contribuido al crecimiento y consolidación de las utilidades de la entidades financieras y sobretodo del gremio constructor que ha aprovechado muy bien su actual bonanza obteniendo jugosas utilidades.
Es claro que la vivienda no es solamente un activo de inversión para especuladores y rentistas, sino fundamentalmente un activo que suministra calidad de vida, porque tiene un enorme significado de seguridad y fortaleza patrimonial para la mayoría de hogares que pueden acceder a una vivienda propia, en un país como Colombia donde un exagerado porcentaje de la población se ve obligado a arrendar su techo.
Sin embargo, ante las alarmas de la posible formación de una burbuja inmobiliaria, el gobierno debe actuar en consecuencia, buscando correctivos que fortalezcan al comprador, como lo ha intentado implementar con garantías de tasas de interés bajas durante toda la vida del crédito, anticipándose a una eventual crisis, porque ante la debacle que pudiera presentarse en el precio de los activos inmobiliarios que hoy adquieren los colombianos con elevadísimos precios, destinando una parte muy importante de sus ingresos para cubrir las cuotas de los créditos hipotecarios, compromisos que si llegara a estallar una burbuja, en el mejor de los casos, los mantendrá atados durante muchos años al cumplimiento de cuantiosas obligaciones financieras o, en la situación más extrema, los llevará a la pérdida de su patrimonio más importante, cuando lo entreguen voluntariamente en dación en pago a una entidad financiera o lo pierdan en un procesos ejecutivo por mora e incumplimiento en sus obligaciones crediticias.
Pero quiero aclarar e insistir, la situación actual de Colombia es mejor que la que se presentaba a finales de los 90 y por lo tanto, esperemos y roguemos a Dios que lo que se viene para el mercado inmobiliario es solo una importante corrección de precios y no el pinchazo de una burbuja inmobiliaria.
Pero lo más desconcertante, es que en los debates realizados para la primera vuelta presidencial no se plantearon con precisión propuestas para enfrentar problemas fundamentales, como los que ocupan esta nota, que agobian profundamente a una población apática y desilusionada de sus dirigentes, situación que explica el porque el claro ganador de la contienda fue la abstención, sin desconocer el importante papel jugado por Clara López y Marta Lucia Ramírez, dos mujeres que afortunadamente fueron favorecidas con importantes votaciones por el decoro y altura de sus campañas.
Para la segunda vuelta, los electores debemos escoger entre el actual Presidente de la República J.M. Santos y el candidato de URIBE, O.I. Zuluaga, ambos economistas, con una importante trayectoria en la administración, exministros de hacienda, exministros de URIBE e igualmente se han beneficiado, aunque en diferentes momentos, de la desconcertante acogida que tienes las sectarias tesis de URIBE, pero seguramente sin URIBE los dos serían mejores candidatos. Desafortunadamente, no hemos visto un debate con altura, el Presidente, dedicado a contestar las agresiones de su anterior jefe URIBE y el economista Zuluaga, utilizando las mismas estrategias non sanctas de su jefe político el expresidente URIBE, por eso y porque necesitamos vivir en PAZ, quisiéramos pasar las páginas de URIBE, PARAMILITARISMO, GUERRILLA y toda la VIOLENCIA que tanto daño ha hecho al país.
En lo que resta del debate presidencial, los candidatos que se presentan a la segunda vuelta presidencial, deben darnos más claridad sobre lo que piensan sobre problemas inmediatos que deben resolverse, ante la evidente necesidad de nuevos e importantes recursos para atender asuntos inmediatos, como la necesidad de fortalecimiento de la base tributaria, modificaciones al IVA e impuesto a la renta, continuidad del impuesto al patrimonio, posibilidad de gravamen de dividendos, implementar una tributación menos regresiva y más progresiva, reducción de la informalidad, inequidad y justicia social.
En la coyuntura económica mundial y nacional, pueden presentarse perspectivas menos favorables, afectando el recaudo tributario que, gracias a la situación económica actual, al crecimiento económico y a las mejores actuaciones de la administración, ha tenido una tendencia positiva en los últimos años, aunque falta mucho por hacer para combatir la evasión y fortalecer el recaudo, sin afectar dramáticamente a los contribuyentes, porque la necesidad de recursos fiscales es creciente y requiere que siga mejorando la eficiencia de la administración, por esta razón los candidatos deberían contarle a los electores cuáles fórmulas tienen para enfrentar estas situaciones.
Finalmente, aunque espero que los candidatos le manifiesten al país compromisos responsables para solucionar nuestros problemas fundamentales, en mi caso particular, por convicción política, mi voto será por la PAZ y Dios quiera que logremos enfrentar verdaderamente la corrupción y cambiar las desastrosas costumbres políticas que tanto daño nos han dejado. Los recursos del Estado deben destinarse primordialmente a mejorar la equidad social, la educación, la infraestructura, la competitividad del país y no ser consumidos por la corrupción y la guerra.
José Alfredo Moncayo Arenas
Economista y Abogado
@JoseAMoncayoA
Notas:
(1) http://www.banrep.gov.co/balanza-pagos
“La balanza de pagos de Colombia registra los flujos reales y financieros que el país intercambia con el resto de las economías del mundo. Presenta dos grandes cuentas: Cuenta corriente y cuenta financiera. La cuenta corriente contabiliza nuestras exportaciones e importaciones de bienes y servicios, los ingresos y egresos por renta de los factores y por transferencias corrientes. La cuenta financiera registra los flujos de capital relacionados con inversiones directas y de cartera, préstamos, créditos comerciales, reservas internacionales y otros movimientos financieros.”
(2)http://enlacemineria.blogspot.com/2014/01/por-que-bajan-los-precios.html
(3)http://www.ypf.com/energiaypf/Paginas/que-es-shale.html
http://www.energypress.com.ar/index.php?r=noticias/verArticulo&q=74955
(4) Fedesarrollo. Tendencia Económica. Informe Mensual de FEDESAROLLO 142. Evolución y perspectivas de los precios de la vivienda en Colombia; retornando a los fundamentales. Bogotá, abril 2014. Pág. 24.
(5) http://www.fedesarrollo.org.co/tendencia-economica-no-142/
http://www.fedesarrollo.org.co/wp-content/uploads/2014/05/T-E-No-142-Web.pdf
(6) Fedesarrollo.Tendencia Económica. Informe Mensual de FEDESAROLLO 142. Op. cit.. Pág. 8.
