La falta de unas excelentes estadísticas en propiedad horizontal impide elaborar un acertado pronóstico de la problemática específica de la seguridad en los apartamentos en la propiedad horizontal.
Encontrar la relación entre los administradores, el contrato con empresas de seguridad o vigilancia y el hurto a las viviendas en propiedad horizontal, puede ser una buena hipótesis de investigación.
En un apartamento al norte de Bogotá en la localidad de Usaquén se entraron al apartamento de una persona conocida. El ingreso lo hicieron con llaves maestras y le hurtaron joyas, dinero ahorrado para poder hacer un viaje al exterior (dólares, euros, pesos).
El apartamento se encuentra situado en el primer piso y a una distancia que no supera los tres (3) metros del lugar donde se ubica la persona encargada de abrir y cerrar la entrada principal del edificio. En este mismo lugar se encuentra ubicada una cámara de seguridad que apunta hacia la entrada.
Los residentes del lugar, viven más en tierra templada que en Bogotá. Su estadía en la ciudad capital no supera una semana al mes.
Para el día de los hechos se encontraban en Bogotá y saliendo de su apartamento para adelantar unas actividades personales, la persona encargada de entrada y salida de las personas, le pregunto que, si se iban a demorar, al respecto le respondieron que talvez.
Al regreso, encontraron el apartamento, normal. Solo una UBS, que estaba en una de las camas los alerto, pues estaba fuera de su lugar de ubicación y al mirar minuciosamente su entorno, encontraron que sus muebles, como los armarios, escritorio, biblioteca y demás accesorios fueron registrados.
Lo curioso y digno para que Sherlock Holmes, Nancy Drew, Dick Tracy y otros investigadores logren resolver el delito, es que, para ese día, no sé cómo llamarlo, el guardia, portero, vigilante; era nuevo. Se le suma que dicen, otras personas, que ese señor al momento de su servicio en otras edificaciones, habían ocurrido los mismos actos delictivos. Y por si fuera poco el sistema de cámaras y monitoreo se encontraba dañado (¿casualidad?)
Los residentes del apartamento elaboran un oficio a la empresa que presta los servicios de “seguridad” con el fin de que respondan por los hechos y le manifiestan que ellos son una empresa de conserjería y en consecuencia en sus manos no está la responsabilidad de la seguridad.
Por lo vivido, percibido, este es un tema muy delicado para la propiedad horizontal y en especial para los consejos de administración. Esta problemática me llevo a consultar la información en medios abiertos y comencé con determinar que significa conserje y la real academia de la lengua (RAE) lo define como: “El conserje, también conocido como portero, bedel, ordenanza, ujier, guarda, es una persona que tiene a su cuidado la custodia, limpieza y llaves de un edificio o establecimiento público.”
Dentro de los sinónimos de conserje se encuentra el de portero, el cual se define como: “empleado que se encarga de la vigilancia de la puerta de un edificio o una empresa, con el fin de monitorear el ingreso de residentes, empleados, visitantes y proveedores de servicios al inmueble para salvaguardar su seguridad.”
El Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) define al conserje como: “son las personas que permiten el acceso y salida de distintos edificios, estacionamiento, vehículos u otras propiedades con miras a impedir la entrada ilícita, evitar robos, detectar siniestros u otros riesgos; responden por la custodia de edificios de apartamentos, hoteles, oficinas, iglesias o edificaciones similares, manteniendo bajo resguardo llaves de esos inmuebles, casas y otras edificaciones, además se encargan de mantenerlo limpio y en orden.”
Como se puede ver existen diferencias conceptuales, lo que lleva a una variedad de interpretaciones. La gran diferencia, detrás entre un conserje y un guarda de seguridad, están las pólizas de seguridad, el tipo de contrato bien sea con una persona natural o una persona jurídica y la certificación por parte de la superintendencia de vigilancia y seguridad privada.
En otros documentos se definen las funciones del conserje como: el conserje, es la persona encargada de la limpieza general de las áreas comunes como pasillos, baños, recibidores, salas de espera y oficinas, brindar mantenimiento a las instalaciones sanitarias, reponer artículos de limpieza y desechables, ejecutar tareas básicas de mantenimiento, hacerle mantenimiento básico a plantas decorativas, encender sistemas de calefacción si existen, encargarse de los sistemas de alumbrado (día y noche), detectar y controlar posibles plagas de insectos y roedores por medio de trampas y plaguicidas, etc.
En este orden de ideas el conserje debe estar siempre atento a las condiciones físico ambientales del edificio y de las áreas exteriores para identificar cualquier desperfecto o anticipar daños que podrían significar un costo extra para la administración. Lo que significa que debe tener conocimiento sobre los protocolos de seguridad en materia de instalaciones eléctricas, instalaciones hidráulicas y de gas, mantenimiento de plantas, limpieza, etc. Pero no, supuestamente, esta entrenado o capacitado para la seguridad contra robos, asaltos, atracos o cualquier actividad delictiva que perjudique la propiedad horizontal, en sus bienes muebles, y la vida de sus copropietarios. Este dilema no sé dónde o quién lo solucionaría.
Al respecto, esto me parece absurdo y una forma de engaño para las personas que hacen uso de este servicio, en tanto que existen profesionales técnicos para prevenir, arreglar los sistemas hidráulicos, eléctricos, ascensores, reparar y pintar paredes, ventanas; sistemas de gas, calderas, etc.
En otras fuentes de información se expresa: las responsabilidades en seguridad por parte de una conserjería en propiedad horizontal son fundamentales para asegurar el bienestar de todos los residentes y la correcta administración del edificio.
Para lo cual enumeran las siguientes responsabilidades: supervisar la entrada y salida de personas, verificando la identidad de visitantes y proveedores, mantener un registro de quienes ingresan y salen del edificio, monitorear las áreas comunes mediante cámaras de seguridad (si están disponibles), realizar rondas periódicas en el edificio para detectar situaciones irregulares, conocer y aplicar los procedimientos de evacuación en caso de emergencias, estar preparado para actuar en situaciones de emergencia, como incendios o desastres naturales, mantener una buena comunicación con los residentes sobre asuntos de seguridad, informar a la administración sobre cualquier problema de seguridad observado, asegurarse de que los sistemas de alarma y extintores estén en buen estado, coordinar el mantenimiento regular de las instalaciones de seguridad, brindar recomendaciones de seguridad a los residentes, como medidas para proteger sus propiedades y evitar robos, establecer contacto con las autoridades locales en caso de incidentes graves, facilitar la llegada de la policía o bomberos si es necesario de hechos criminales o peligrosos.
Como podemos ver hasta el momento, es que no existe una claridad al respecto de las funciones, responsabilidades de la conserjería y obligaciones de las empresas que ofrecen estos servicios.
Desde la perspectiva del concepto de vigilancia, definen esta actividad como una acción desarrollada por personas naturales o jurídicas, tendientes a prevenir o detener perturbaciones a la seguridad y tranquilidad individual en lo relacionado con la vida y los bienes propios o de terceros. (con o sin armas de fuego). Esto se encuentra en el articulo segundo del Decreto 356 de 1994 por el cual se expide en Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada.
De conformidad con lo anterior, resulta claro que la actividad de conserjería, que no tenga licencia de funcionamiento, no se encuentra facultada para la prestación de servicios de vigilancia y seguridad privada y en este sentido, acudir a esta figura para la prestación de servicios de vigilancia, configura una actividad ilegal que acarrea sanciones de ley, según lo establecido por el artículo 91 del Decreto 356 de 1994.
En consecuencia, de lo expuesto la actividad de la vigilancia en la medida que involucra la protección de vidas y bienes, exige que estos servicios solamente puedan prestarse al amparo de una Licencia o Credencial que les otorgue el Estado Colombiano a través de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.
Esto señala que las conserjerías pueden desempeñar un papel en la seguridad del edificio, y que su capacidad para prestar servicios de seguridad está limitada por la legislación colombiana, y deben actuar dentro de un marco claro de responsabilidades. Es decir, y atendiendo el artículo 3° del Decreto 356 de 1994, establece que los servicios de vigilancia y seguridad privada deben ser prestados por empresas que cuenten con la debida autorización de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.
En efecto, es muy importante establecer que las administraciones de los edificios y las conserjerías, conjuntamente, deben definir con claridad las funciones y limitaciones del personal de conserjería en cuanto a la seguridad, para estar dentro del campo legal.
La pregunta final al respecto es ¿De quién es la responsabilidad de los hurtos en las viviendas ubicadas en la propiedad horizontal?
Aquí lo que aparece inmediatamente en nuestras mentes es que debe existir una legislación clara y divulgada a todos los copropietarios.
Por otro lado, el conserje esta encargado del ingreso y salida de los copropietarios, visitantes y domiciliarios, la responsabilidad recae sobre él. También puede recaer la responsabilidad sobre el administrador, quien tiene bajo sus manos la contratación con las empresas que brindan los servicios de seguridad y mantenimiento del conjunto.
Con la empresa, la responsabilidad recae por no tener las pólizas de seguro, como la licencia o credencial para cumplir con sus funciones de vigilancia, No olvidemos que, de igual forma, la responsabilidad del administrador y de la empresa es tener en funcionamiento los medios tecnológicos en servicio, cámaras y su grabación. De igual manera deben evaluar y hacer seguimiento a los comportamientos de sus empleados, como antecedentes disciplinarios y jurídicos.
