Resistir es lo que mantiene en el negocio de construcción de Vivienda de Interés Social (VIS) a tres grandes empresas como Amarilo, liderada por Roberto Moreno, Marval de los hermanos santandereanos Marín y la Constructora Colpatria de los Pacheco.
La expectativa de estas constructoras que no solo desarrollan proyectos de VIS está ahora puesta en el cambio de modelo en la asignación de subsidios que puso en marcha el gobierno del presidente Gustavo Petro después de que, en 2022, suspendió los desembolsos por falta de plata y sometió a revisión el programa Mi Casa Ya por parte de la ministra de Vivienda, Catalina Velasco.
En todo 2021, cuando apenas el país estaba saliendo del confinamiento por la pandemia, los constructores iniciaron 114.260 unidades VIS en 23 áreas de influencia tenidas en cuenta por el Dane para la construcción.
Para 2022, que tuvo elecciones y la mitad fue bajo el gobierno del presidente Iván Duque y la otra fue el comienzo del gobierno de Gustavo Petro, se iniciaron 128.760 unidades VIS. En lo corrido de 2023 hasta diciembre 31 y con Petro ya gobernando, los constructores comenzaron 126.758 unidades de vivienda VIS, lo que muestra un leve descenso en esta actividad específica del sector.
Según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), un poco más de 830 compañías desarrollan proyectos VIS, lo cual representa el 51 % de las empresas de construcción de edificaciones de vivienda. De este total, el 66 % son pequeñas y microempresas. Sólo el 8 % de las que desarrollan VIS son grandes.
Con tradición en el negocio, Amarilo, Marval y Colpatria han orientado una parte de su actividad hacia la construcción de viviendas financiadas con subsidios y créditos para los sectores populares en los últimos 20 años tras la decisión del gobierno de Álvaro Uribe de buscar fórmulas para superar el déficit habitacional que en 2005 era del orden del 12,5 %.
Los subsidios y los créditos de vivienda con los que despegó Amarilo
Amarilo nació de la mano del ingeniero industrial y economista Roberto Moreno, colombiano nacido en EE. UU., quién se había iniciado en el sector de la construcción junto con su hermano Luis Alberto Moreno y Gustavo Canal con obras en la Sabana de Bogotá a principios de los 80. Sin embargo, la crisis que sobrevino los obligó a regresar a Estados Unidos donde se dedicó a vender apartamentos a latinoamericanos explotando el florecimiento del negocio de finca raíz en el sur de la Florida.
Moreno regresó al país en 1992, cuando llegó al gobierno César Gaviria con su apertura económica. Junto a Enrique y Hernando Mazuera, sobrinos del reconocido constructor y exalcalde de Bogotá, Fernando Mazuera Villegas, cuya emblemática empresa está en Reorganización fundaron la empresa que posteriormente se conoció como constructora Amarilo.
Iniciaron con la estructuración, gerencia y venta de un gran proyecto de 900 apartamentos de interés social en Ciudad Tunal en dos grandes terrenos del antiguo Banco Central Hipotecario (BCH) que inició ventas en febrero de 1993.
Tres años después incursionaron en otros segmentos del sector inmobiliario como centros comerciales, logísticos, empresariales y bodegas. Con el paso de los años, ampliaron su foco a la construcción y venta para consolidar una integración vertical de servicios que resultó muy exitosa.
En 2004, la empresa ya era una de las cinco constructoras más grandes del país. Su gran impacto ha sido el concepto de crear “ciudades dentro de ciudades”, que empezó en 2005 con el gran desarrollo del proyecto Hacienda Fontanar, en Chía, donde hay una integración de 1.400 casas con zonas verdes, centros comerciales, colegios, piscina, jaula de golf y canchas de tenis.
Amarilo aprovechó los macroproyectos de Interés Social nacional incorporados en el Plan Nacional de Desarrollo 2007-2010, del segundo período de gobierno de Álvaro Uribe para liderar el desarrollo del macroproyecto Ciudad Verde en 328 hectáreas en Soacha aprobado por el gobierno en 2009, que incluye 53.000 viviendas distribuidas en 121 conjuntos residenciales, centros comerciales, colegios, parques y zonas verdes. Este concepto se ha desarrollado en más de diez proyectos como Alameda del Rio en Barranquilla de 24.000 viviendas, Proscenio y Lagos de Torca en Bogotá.
La constructora Amarilo también ha estado en proyectos de centros comerciales como Fontanar en Chía y Arkadia en Medellín, es socio de Spectrum, una empresa de la familia Herrera de Guatemala, un conglomerado agroindustrial identificado como grupo Pantaleón. En 2008, Amarilo expandió sus operaciones a Panamá con proyectos residenciales bajo la firma Amarilo Panamá.
Los Marín empujaron con Marval que surgió con cárceles, casas sin cuota inicial y vivienda gratis
Marval, nació en 1976 cuando Alfonso Marín Morales y Luz Marina Valencia constituyeron una empresa familiar con sus seis hijos con el acrónimo de los apellidos combinados de los padres. El primer edificio lo construyeron en Bucaramanga con el nombre Marval, zona del país donde se afianzaron con diferentes proyectos hasta 1993.
En ese año llegaron a Bogotá para trabajar en obras públicas como ciclorrutas, alamedas y Transmilenio, una expansión que no quedó allí, pues tres años después incursionaron en la construcción de vivienda en la Costa Atlántica y a inicios de siglo llegaron a Cali.
Alfonso Marín Morales estuvo vinculado a la política por el Partido Conservador y fue aspirante al Senado sin lograr la elección. Estos vínculos con la política los han mantenido los hijos con bajo perfil, pero sabe que tiene peso pues en Bucaramanga se comenta que ningún político interesado en la región deja de pasar por las oficinas de los Marín Valencia.
La llegada al poder del presidente Belisario Betancur (q. e. p. d.) con una serie de planes de entrega de casa para los estratos bajos sin pago de cuota inicial, los cuales que se canalizaron a través del Instituto de Crédito Territorial dirigido por María Eugenia Rojas de Moreno, le permitieron a Marval construir los primeros proyectos de viviendas sin cuota inicial en El Socorro y Girón, posteriormente llegaron otros en el municipio de Floridablanca.
Durante los gobiernos liberales de Virgilio Barco, Cesar Gaviria y Ernesto Samper Pizano, se dedicaron a proyectos de construcción de edificios de vivienda y casas privadas, y regresaron con fuerza al sector público durante el gobierno conservador de Andrés Pastrana mediante la construcción de cuatro cárceles: la de Popayán, El Barne en Boyacá, la de La Dorada y la de Cúcuta.
Posteriormente, construyó en consorcio la cárcel de Cómbita en Boyacá, otra entre Buga y Tuluá. En Bogotá, Marval ejecutó un proyecto de 2.000 unidades de vivienda de interés social en El Tintal, 1.500 en Timiza y 1.500 en la primera etapa de Metrovivienda.
Marval fue una de las empresas beneficiadas con el proyecto de casas gratis durante el gobierno Juan Manuel de Santos, época en la que Rafael Marín entabló amistad con el vicepresidente Germán Vargas Lleras, en 2016 se convirtió en una de sus empresas favoritas y emprendió un proyecto grande con el Instituto de Vivienda de Interés Social de Bucaramanga. Tres años más tarde, en 2019, el consorcio conformado por Marval S.A., Construcciones Marval S.A. y Constructora Bolívar –que ha tenido algunos tropiezos en unos proyectos- se ganó el Plan Parcial Tres Quebradas en la Localidad de Usme impulsado por la Alcaldía de Enrique Peñalosa en Bogotá por valor de $ 600 mil millones.
Financiar y construir vivienda, la vocación de Colpatria
Constructora Colpatria es parte del Grupo Colpatria, en el que la familia Pacheco que lideró Eduardo Pacheco Cortés tiene un peso importante en la construcción de proyectos VIS y VIP que se remonta a 1972 cuando se implantó el UPAC y se creó la Corporación de Ahorro y Vivienda Colpatria para financiar vivienda.
Posteriormente, en 1977, los Pacheco se involucraron en construcción a partir de la creación de la Constructora Colpatria, que durante diez años tercerizó los proyectos y en 1986 se metió directamente en su construcción.
Ante la crisis financiera que tuvo origen en el mercado hipotecario y que trajo contracciones en el mercado a finales de los ochenta, Constructora Colpatria decidió diversificar el riesgo y aprovechar las oportunidades de construcción de otro tipo de vivienda como grandes superficies, centros comerciales, cárceles y centros educativos. La diversificación ha sido la clave del éxito de Constructora Colpatria.
Entre 2006 y 2007, incursionó en el negocio de la infraestructura y las concesiones, donde ha participado en proyectos como la Avenida Longitudinal de Occidente, la doble calzada de Ibagué-Girardot-Cajamarca, el terminal de contenedores de Buenaventura, entre otros. En este sector se consolidó cuando adquirió el 10,6 % de Construcciones el Cóndor.
Desde 2007, Constructora Colpatria cuenta con operaciones en México y Perú, en el primero ha trabajado proyectos de vivienda de interés social para los segmentos con bajo y medio poder adquisitivo, en el segundo mantiene las mismas unidades de negocio que en Colombia: vivienda más otras construcciones e infraestructura.
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Expectativas frente a Mi Casa Ya y qué deben hacer las familias para comprar VIP
Con el cambio en el modelo de asignación de subsidios, las familias interesadas deben cumplir los requisitos del programa Mi Casa Ya desde el momento de la preasignación hasta el día en que efectivamente se asigne el subsidio.
La preasignación del subsidio para las familias funciona también a partir del esquema de preventas que les brinda a los constructores como Amarilo, Marval y Colpatria, por ejemplo, mejores condiciones y certeza para ellos acceder al crédito constructor y sus clientes al crédito hipotecario.
En concreto, cuando una familia se acerca a la Sala de Ventas del constructor de VIP y VIS, con la preasignación ha logrado reservar un cupo para que le asignen el subsidio familiar en el momento en el que la constructora proyecte entregarle el inmueble que podrá ser a partir de enero de 2025. Constructoras, bancos y gobierno tienen que trabajar de la mano para que el esquema funcione y por eso, cuando la familia tiene preasignado un subsidio, puede acceder al crédito y a Amarilo, Marval o Colpatria les facilita obtener el crédito constructor y llegar al punto de equilibrio para iniciar y desarrollar los proyectos.
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